Kartal Yukarı’da arsanızı ya da eski binanızı kat karşılığı vermeyi düşünüyorsanız, ilk adım bir müteahhit seçmek değil, elinizdeki varlığı tanımaktır: parselin imar hakkı, tapunun yapısı ve binanın bugünkü durumu. Bu sayfa, kat karşılığı inşaat almak isteyen kişi için sıralı bir yol haritası çıkarır. Genel çerçeveyi kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda bulabilirsiniz; burada ise bu mahallede sık karşılaşılan durumlara odaklanıyoruz.
Yukarı’da kat karşılığı için ilk adım: parselin imar durumu
Kaç daire çıkacağını belirleyen şey müteahhidin vaadi değil, parselin imar hakkıdır. Yukarı kesimlerdeki eski parsellerde imar planı yıllar önce çizilmiş olabilir; plan notları, çekme mesafeleri ve kat adedi bugünkü beklentinizle uyuşmayabilir. Bu yüzden görüşmeye başlamadan şunları toplayın:
- Güncel tapu senedi ve parselin ada/parsel bilgisi
- Kartal Belediyesi’nden alınan imar durumu belgesi
- Varsa mevcut binanın ruhsat ve iskan belgeleri
- Parselin yola ve komşu parsellere göre fotoğrafları
- Tapudaki hissedarların listesi
İmar durumunu almanın yolunu imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda anlattık. Mevzuat ve plan zamanla değişebilir; güncel durumu Kartal Belediyesi’nden teyit edin.
Yukarı’da eğimli parselde kat karşılığı neden farklı hesaplanır?
Düz bir parselde kat karşılığı hesabı görece basittir. Eğimli parselde ise kazı derinliği, istinat duvarı ve zemin altı drenajı işin kapsamına girer ve bunların sözleşmede kimin sorumluluğunda olduğu net yazılmadıysa tartışma çıkar. Bir arsa sahibi için şu soruların cevabı şart:
- Kazıda çıkan zemin durumuna göre proje değişirse ek iş kimin?
- İstinat duvarı yeni binanın maliyetine mi dahil?
- Komşu parsele dayanan kot farkı için kim önlem alacak?
- Bodrum katın su yalıtımı hangi projeye göre yapılacak?
Bu soruların cevabı zemin etüdünden sonra netleşir. Etütsüz yapılan bir sözleşme, sonradan “zemin beklenenden farklı çıktı” gerekçesiyle revize edilebilir. Bu yüzden zemin etüdünü sözleşme öncesinde ya da sözleşmeye bağlı ilk iş olarak isteriz. Ayrıntı için zemin etüdü neden önemli rehberimize bakın.
Yukarı’da kat karşılığı sürecinin adımları
Aşağıdaki tablo, bir kat karşılığı işinin tipik sırasını gösterir:
| Aşama | Ne yapılır |
|---|---|
| Keşif | Parsel, bina ve çevre yerinde incelenir |
| Ön değerlendirme | İmar durumu ve tapu yapısına göre paylaşım senaryoları çıkarılır |
| Zemin etüdü ve proje | Etüt yaptırılır, mimari ve statik proje hazırlanır |
| Sözleşme | Noterde düzenleme şeklinde, teslim takvimi ve şartnameyle |
| Ruhsat | Kartal Belediyesi’nde başvuru, yapı denetimle |
| Yapım | Kaba inşaat, ince inşaat, cephe ve çevre düzenleme |
| Teslim | İskan ve tapu devri |
Ruhsat sürecini yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimiz, son aşamayı iskan ve yapı kullanma izni yazımız açıklıyor.
Yukarı’da sözleşme öncesi kontrol listesi
Kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (bu genel bilgidir; avukat ve noter ile netleştirin). İmzadan önce şu maddelerin yazılı olduğundan emin olun:
- Bağımsız bölümlerin kat, cephe ve tapu payı bazında tarifi
- Teslim takvimi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım
- Kullanılacak malzeme ve beton sınıfının teknik şartnamede belirtilmesi
- Yapı denetim kuruluşunun kim tarafından seçildiği
- Geçici barınma, kira ve taşınma yükümlülüğü
- Kat irtifakı ve tapu devri için hangi aşamanın esas alınacağı
Maddeleri daha detaylı görmek isterseniz kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza bakabilirsiniz. Beton kalitesi konusunda beton sınıfı seçimi rehberimiz faydalıdır.
Yukarı’da çok hisseli tapuda uzlaşma
Kat karşılığında en sık takılan nokta teknik değil, insani bir konudur: bütün hissedarları aynı masaya getirmek. Eski bir bina ya da miras kalmış bir parselde onlarca hissedar bulunabilir. Şunlar süreci kolaylaştırır:
- Toplantıya bütün maliklerin çağrılması ve tutanak tutulması
- Her maliki, alacağı bağımsız bölümle birlikte gösteren tek bir tablo
- Kararın hangi çoğunlukla alınacağının önceden hukuki danışmanla netleştirilmesi
- Yurt dışında veya başka şehirdeki maliklere vekaletname yoluyla katılım imkanı
Riskli yapı olarak tespit edilmiş bir binanın dönüşümü ise ayrı bir yol izler; onu Yukarı kentsel dönüşüm sayfamızda anlattık. Mahallenin genel tablosu için Kartal Yukarı bölge sayfamıza göz atabilirsiniz.
Yukarı’da şantiye lojistiği ve komşu ilişkisi
Eğimli ve dar sokaklı bir parselde beton mikseri, damperli kamyon ve vinç girişi başlı başına bir planlama konusudur. Keşifte sokağın genişliği, dönüş yarıçapı ve eğim dikkate alınır; gerekirse hafriyat ve beton dökümü saatleri, çevre sakinlerine haber verilerek düzenlenir. Komşu bina varsa yıkımdan önce mevcut çatlakların fotoğrafla belgelenmesi ve gerekirse durum tespiti yaptırılması iyi bir uygulamadır. Gürültü, toz ve sokak kullanımı için Kartal Belediyesi’nin kurallarına uyulur.
Kat karşılığı mı, yoksa yenileme mi?
Bina sağlamsa kat karşılığı yerine tadilat ve cephe yenilemesi daha az yıkıcı bir çözüm olabilir. Karar için bina yaşı, taşıyıcı sistemin durumu ve imar hakkı birlikte değerlendirilir. Tadilat ve renovasyon hizmetimizi ve güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizi inceleyebilirsiniz.
AlbayrakZ Yapı ile çalışma biçimi
Yukarı Mahalle’deki işler için randevuyla yerinde keşif yaparız. Yazılı teklifte kapsamı ve teslim takvimini açık yazar, zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz.
Arsanızın ya da binanızın durumunu konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından kısa bir not bırakabilirsiniz. Bu sayfa genel bilgidir; hukuki ve idari süreçleri avukat, noter ve ilgili idare ile netleştirin.