Orta Mahalle’de kat karşılığı inşaat düşünen biri için ilk engel çoğunlukla teknik değil, yapısal bir sorudur: binada kaç malik var, zemin katta işyeri var mı ve yan bina ile aranızda ne kadar mesafe var? Bu üç sorunun cevabı, bir müteahhitle yapılacak sözleşmenin biçimini belirler. Kartal Orta kat karşılığı inşaat sürecini, merkeze yakın yerleşik dokulardaki tipik durumları gözeterek aşağıda adım adım ele alıyoruz.
Orta Mahalle’de kat karşılığı sürecinin ilk toplantısı nasıl kurulur?
Çok hisseli tapularda süreç, birkaç kişinin verdiği karardan çok, herkesin aynı bilgiye sahip olmasıyla ilerler. İlk toplantıdan önce şu hazırlığı yapmak işleri hızlandırır:
- Tüm maliklerin ad, iletişim ve hisse bilgilerini bir listede toplayın
- Tapu, kat irtifakı ve varsa yönetim planını fotokopi olarak dağıtın
- Kiracıların ve dükkân işletmecilerinin durumunu ayrıca not edin
- Ulaşılamayan maliklerin vekâlet ya da temsil ihtimallerini araştırın
- Toplantı gündemini yazılı olarak önceden paylaşın
Toplantıda amaç, müteahhit seçmek değil, “yeniden yapım ya da yenileme istiyor muyuz?” sorusuna genel bir yön belirlemektir. Kararlar ve çoğunluklar mevzuata bağlıdır; güncel usulleri ilgili idareden teyit edin.
Dükkânlı zemin kat için kat karşılığı sözleşmesi
Zemin katında işyeri bulunan bir binada, sözleşmenin ticari bölümleri konut bölümlerinden ayrı yazılmalıdır. Aşağıdaki başlıkları sözleşme taslağında açıkça görmek gerekir:
| Başlık | Açıklama |
|---|---|
| Ticari birimlerin konumu | Yeni yapıda dükkân(lar) hangi cepheye bakacak |
| Alan ve kat yüksekliği | İşyeri kullanımına uygun tavan yüksekliği |
| Geçiş dönemi | İnşaat boyunca esnafın yeri ve kiracı sorunları |
| Ortak gider payı | Ticari ve konut birimlerinin aidat ayrımı |
| Teslim şekli | Kaba teslim mi, vitrin ve zemin işleri dahil mi |
Hukuki açıdan kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu genel bir bilgidir; avukat ve noter ile netleştirin. Sözleşmenin diğer başlıkları için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızı inceleyebilirsiniz.
Teklifleri karşılaştırırken hangi sorular sorulmalı?
Birden fazla müteahhitten teklif aldığınızda yalnızca dağılım oranına bakmak yanıltıcı olur. Her teklife aynı soruları yöneltin: zemin etüdü ruhsattan önce yapılacak mı, yapı denetim kuruluşunu kim seçecek, teslim takvimi hangi aşamalara bağlı, komşu bina için durum tespiti teklifte yer alıyor mu, ticari birimlerin ince işi hangi kapsamda teslim edilecek? Cevapları yan yana bir tabloya işleyin; farkın nereden geldiğini böyle görürsünüz. Müteahhit seçiminde başka hangi ölçütlerin işe yaradığını ev yaptırma rehberimizde da bulabilirsiniz.
Yan yana binalar arasında yıkım ve kazı
Yan yana ya da bitişik yapılarda yeni yapı için kazı yapılacaksa, kazının hemen yanındaki komşu binanın temeli özel dikkat ister. Kazı derinliği komşu temelinden fazla ise iksa ve destek sistemi projelendirilir. Bu iş kalemi kat karşılığı sözleşmesinde açık yazılmalı, kimin sorumlu olduğu ve ek maliyetin kimde kalacağı belirtilmelidir.
Yıkımdan önce şu işlemler standarttır:
- Komşu binaların cephe ve iç duvarlarının fotoğraf ve tutanakla belgelenmesi
- Elektrik, su, doğalgaz hatlarının güvenli kesilmesi
- Yıkım yönteminin (mekanik, kontrollü söküm) belirlenmesi
- Enkazın izinli döküm alanına taşınması için güzergâh planı
- Toz ve gürültünün azaltılması için sulama ve çalışma saatleri planı
Zemin etüdünün bu kazı kararlarına nasıl etki ettiğini zemin etüdü rehberimizde anlattık.
Ruhsat, yapı denetimi ve teslim
Kat karşılığı inşaat, diğer yapılar gibi ruhsata ve yapı denetimine tabidir. İstanbul’da bu işlemler ilçe belediyesinde yürür; Orta Mahalle için Kartal Belediyesi yetkilidir. Zemin etüdü, proje, denetim sözleşmesi ve ruhsat sonrası yapım başlar; yapı bitince iskan için başvurulur ve bağımsız bölümlerin tapuları düzenlenir. Adımlar için yapı ruhsatı nasıl alınır yazısına bakabilirsiniz.
Teslim alırken bağımsız bölümler tek tek kontrol edilmelidir. Sıva, tesisat, doğrama ve boya gibi ince iş kalemleri için kaba inşaat ve ince inşaat nedir rehberimiz kontrol listesi gibi kullanılabilir.
Orta Mahalle’de kat karşılığı dışında hangi seçenekler var?
Her bina için kat karşılığı yapılamayabilir; bazı parsellerde imar hakkı yeterli olmaz, bazı binalar ise güçlendirmeyle kullanılabilir. Bu nedenle seçenekleri yan yana koymak gerekir:
- Mevcut binanın güçlendirilmesi
- Malikler kendi imkânıyla yeniden yapım
- Kat karşılığı yeniden yapım
- Kentsel dönüşüm kapsamında yenileme
Binanızın dönüşüm sürecini merak ediyorsanız Orta kentsel dönüşüm sayfamıza, mahalleye genel bakış için Orta sayfamıza bakabilirsiniz. Genel hizmet çerçevemiz kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda duruyor. Komşu mahallelerde aynı konu için Orhantepe kat karşılığı sayfamıza da göz atabilirsiniz.
AlbayrakZ Yapı ile Orta Mahalle’de çalışma biçimi
İlk görüşmeyi telefon veya WhatsApp üzerinden yapar, ardından randevuyla yerinde keşfe geliriz. Keşifte bina, komşu ilişkisi, zemin kat kullanımı ve sokak koşulları incelenir. Yazılı teklifte kapsamı, malzeme listesini ve teslim takvimini ayrı ayrı belirtiriz. Zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz.
Bir görüşme planlamak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Mevzuat zaman içinde değişir; güncel durumu Kartal Belediyesi’nden ve ilgili kurumdan teyit etmenizi tavsiye ederiz.