Orta Mahalle’de bir binanın maliki ya da işyeri sahibiyseniz, Kartal Orta kentsel dönüşüm konusunda bir noktada kararla yüzleşirsiniz. Merkez dokulu bir mahallede bu karar, yalnızca “bina riskli mi?” sorusundan ibaret kalmaz; zemin kattaki esnafın geleceği, üst kattaki kiracılar, komşu bina ve sokağın ticari akışı da denkleme girer. Aşağıda süreci, bu karma yapıya uygun sıralamayla anlatıyoruz.
Orta Mahalle’de dönüşümün ilk sorusu: bina gerçekten riskli mi?
Kentsel dönüşümün hukuki kapısı, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı tespitidir. Tespit, lisanslı kuruluşlarca yapılır ve sonuç, bina için izlenecek yolu belirler. Karma kullanımlı ve eski binalarda tespit sırasında özellikle şunlar öne çıkar:
- Zemin kattaki dükkân açıklıkları için kesilmiş ya da inceltilmiş kolonlar
- Sonradan eklenen çıkma, kat ya da çatı katı
- Yıllar içinde yapılan tesisat müdahaleleri ve kirişlerin delinmesi
- Zemin katta yumuşak kat oluşturan geniş vitrin düzenleri
- Bodrum ve temel çevresinde nem ve donatı korozyonu
Yasal süreleri ve usulü burada yazmıyoruz; mevzuat değişebilir, güncel şartları ilgili idareden teyit edin.
Esnaf ve kiracı yönetimi: dönüşümün insan tarafı
Konut ağırlıklı binalarla kıyaslandığında, karma binalarda tahliye takvimi daha karmaşıktır çünkü işyeri tahliyesi bir gelir kaybıdır. İyi işleyen bir süreç şu adımlardan oluşur:
- Kiracıların tamamına yazılı ve erken bilgilendirme yapılır.
- İşyeri sahipleriyle dükkânın yeni yapıda yerinin nasıl olacağı görüşülür.
- Yıkım tarihi kesinleşmeden önce esnafa yeterli süre tanınacak bir takvim yapılır.
- Geçici işyeri çözümü düşünülüyorsa sözleşmeye yazılır.
- Tahliye tutanakları noter veya güvenilir yazılı kayıtlarla tutulur.
Kiracının hakları kira sözleşmesi ve Türk Borçlar Kanunu hükümleriyle belirlenir. Bu genel bir bilgidir; kendi durumunuz için avukat ile görüşün. Kira yardımı ve destek gibi kalemleri ilgili idareden teyit edin.
Güçlendirme ile yeniden yapım arasında tercih
Karma bir binada iki yolun da kendine özgü zorlukları vardır. Aşağıdaki tablo, bu zorlukları özetler:
| Konu | Güçlendirme | Yeniden yapım |
|---|---|---|
| İşyeri | Kısmen açık kalabilir ama çalışma zordur | Tam tahliye gerekir, dükkân yeni yapıda yer alabilir |
| Zemin kat açıklığı | Kolon ve perde eklemek işyerini daraltabilir | Yeni projede vitrin düzeni baştan tasarlanır |
| Süre | Genellikle daha kısa | Genellikle daha uzun |
| Komşu bina | Daha az etkilenir | Yıkım ve kazıda dikkat gerekir |
| Malikler arasında karar | Sınırlı sayıda kalem | Daire dağılımı ve teslim takvimi de kararlaştırılır |
Bu kararın statik analizle ve ekonomik karşılaştırmayla verilmesi gerekir. Güçlendirme mi yeniden yapım mı yazımız karar ölçütlerini ayrıntılı açıklar.
Tespit sonrası ilk toplantıda hazır olması gerekenler
Rapor eline geçen malikler kurulu çoğu zaman aynı hataya düşer: hemen müteahhit çağırır. Oysa önce dosyayı tamamlamak gerekir. Tapu ve kat irtifakı belgelerini, varsa ruhsat ve iskanı, zemin kattaki işyerlerinin kira sözleşmelerini ve maliklerin güncel iletişim listesini bir araya getirin. Ardından her işyeri ve daire için ayrı ayrı sorulacak soruları yazın: kim kalacak, kim kiraya verecek, kim başka bir konuta geçecek? Bu liste, sonraki tüm görüşmelerin omurgası olur.
Bitişik yapılarda yıkım ve kazı güvenliği
Merkeze yakın mahalledeki bir binayı yıkarken yan bina da sürece dahildir. Yıkım öncesinde komşu binanın cephe ve iç durumu fotoğraf ve tutanakla belgelenir. Ortak duvar varsa kontrollü söküm yapılır. Tesisat hatları güvenli kesilir, yaya güzergâhı korunur, hafriyat izinli alana taşınır. Yıkım sonrası zemin etüdü, yeni yapının temel tasarımını belirler; bunun nedenleri zemin etüdü neden önemli yazımızda anlatılıyor.
Kat karşılığı yeniden yapım seçeneği
Malikler yeniden yapımı kendi imkânlarıyla finanse etmek istemiyorsa kat karşılığı seçeneğine bakabilirler. Bu modelde müteahhit, yeni binayı yapar ve karşılığında belirlenen bağımsız bölümleri alır. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; genel bilgidir, avukat ve noter ile netleştirin. Sürecin bu mahalleye uyarlanmış hali için Orta kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz.
Yeni yapının deprem yönetmeliği ve denetim süreci
Yeni yapı, TBDY 2018 esaslarına göre tasarlanır ve yapı denetim kuruluşunun denetiminde inşa edilir. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, bu yönetmeliğin genel bağlamıdır; sayısal değerleri burada yazmıyoruz. Yönetmeliği ev sahibi açısından TBDY 2018 rehberimizden okuyabilirsiniz. İstanbul’da ruhsat ve iskan işlemleri ilçe belediyesindedir; Orta Mahalle için Kartal Belediyesi yetkilidir. Ruhsat aşamalarını yapı ruhsatı nasıl alınır yazımızda bulabilirsiniz.
AlbayrakZ Yapı dönüşüm sürecinde nasıl yer alır?
Orta Mahalle’de işe telefon ya da WhatsApp üzerinden başlar, ardından randevuyla yerinde keşfe gideriz. Keşifte binanın yapısı, zemin kat düzeni ve komşu ilişkisi incelenir. Malikler kurulu için seçenekleri ve iş kapsamını yazılı hazırlarız. Zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz, teslim takvimini sözleşmede açık yazarız. Hizmetin genel çerçevesi için kentsel dönüşüm sayfamıza, mahalleye genel bakış için Orta sayfamıza bakabilirsiniz.
Binanız için görüşme istiyorsanız 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Kentsel dönüşüm mevzuatı sık değişir; oran, süre ve destekler için Bakanlık ile Kartal Belediyesi’nden güncel bilgi alın. Bu sayfa genel bilgi içerir, hukuki tavsiye değildir.