Yalı’da kentsel dönüşüm, iç kesimdeki mahallelerden farklı bir zemin ve nem gerçeğiyle başlar: sahil bandına yakın eski binalarda bodrum suyu, korozyon ve zemin davranışı, riskli yapı tespitinin doğrudan konusudur. Bu sayfada Yalı kentsel dönüşüm sürecini, denize yakın binaların özel koşullarıyla birlikte anlatıyoruz. Süre, oran ve destek tutarı vermiyoruz; güncel şartları Bakanlıktan ve Kartal Belediyesi’nden teyit etmeniz gerekir.
Yalı’daki binada dönüşüm ihtiyacı nereden doğar?
Sahile yakın binalarda yıllar içinde şu tür sorunlar birikebilir:
- Bodrumda kalıcı nem, tuzlanma ve boya dökülmesi
- Kolon ve kiriş yüzeylerinde beton kabuğu dökülmesi, donatı paslanması
- Balkon ve saçak demirlerinde korozyon
- Yıllar içinde eklenen çıkmalar ve kapalı balkonlar
- Yalıtımın yetersizliği nedeniyle içeride nemli duvarlar
Bu belirtiler tek başına riskli yapı anlamına gelmez; ama tespit için başvurmak gerektiğinin işaretidir. Bina sahibi olarak yapılacak ilk şey belirtileri fotoğraflayıp tarihlendirmektir.
Riskli yapı tespiti: kim yapar, nasıl işler?
6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır. Genel akış:
- Maliklerden biri ya da yönetici tespit için başvurur
- Kuruluş binada inceleme yapar, gerekirse malzeme ve zemin verisi toplar
- Analiz sonucu rapor olarak yetkili idareye bildirilir
- Rapor kesinleştikten sonra malikler karar sürecine girer
Kıyı bandındaki yapılarda inceleme sırasında betonun ve donatının nem ve tuz nedeniyle bozulup bozulmadığı özellikle irdelenir. Bu inceleme mühendislik işidir; biz yalnızca sonucun ne anlama geldiğini ve hangi seçeneklerin olduğunu anlaşılır hale getiririz. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, tespitin arka planını oluşturan genel bağlamdır.
Zemin ve bodrum: yeniden yapımda ilk işler
Yıkım kararı çıkarsa yeni yapı için zemin ve temel etüdü şarttır. Sahile yakın bir parselde etüt şunları ortaya koyar:
| Etüt çıktısı | Yeni yapıya etkisi |
|---|---|
| Yeraltı suyu seviyesi | Bodrum kat tasarımı, su yalıtımı, drenaj sistemi |
| Zemin katman yapısı | Temel tipi ve derinliği |
| Taşıma kapasitesi | Bina yükünün zemine aktarım çözümü |
| Kazı koşulları | İksa ve pompaj ihtiyacı |
| Zemin davranışı | Deprem hesabında zemin etkisi |
Bu veriler yeni binanın hem güvenliğini hem de uzun vadeli bakım maliyetini belirler. Etüdün gerekçesi ve kapsamı için zemin etüdü rehberimize ve bodrum yalıtımı için temel ve bodrum su yalıtımı rehberimize bakabilirsiniz.
Güçlendirme mi, yeniden yapım mı: Yalı’da hangi ölçütler öne çıkar?
Denize yakın binalarda güçlendirme kararı verilirken korozyonun boyutu belirleyicidir. Donatı paslanması yaygınsa güçlendirme kapsamı genişler ve bazen yeniden yapım daha makul hale gelir. Buna karşılık taşıyıcı sistem büyük ölçüde sağlamsa ve sorun yüzey onarımıyla giderilebiliyorsa güçlendirme mümkün olabilir. Karar; tespit raporu, statik mühendis görüşü, parselin imar hakkı ve maliklerin ortak tercihi ile alınır. Güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz ölçütleri tek tabloda toplar.
Malikler arası uzlaşma ve tahliye
Yalı’daki bir apartmanda maliklerin bir kısmı binada oturur, bir kısmı kiraya verir, bir kısmı uzaktadır. Uzlaşmayı kolaylaştıran adımlar:
- Tespit raporunun özeti tüm maliklere yazılı gönderilir
- Toplantı gündemi ve tutanak yazılı yürütülür
- Vekâletle katılım imkânı sağlanır
- Kiracıların bilgilendirilmesi için ayrı bir tarih verilir
- Taslak sözleşme önceden dağıtılır
Kararlar mevzuatın aradığı çoğunlukla alınır; oranlar değişebildiği için güncel usulü ilgili idareden ve avukatınızdan öğrenin. Bu sayfa hukuki tavsiye vermez, genel bilgi sunar.
Yıkım ve yeni yapı: kıyı yakınında şantiye
Yıkım aşamasında sahile yakın parsellerde kazı sırasında su çıkabileceği düşünülerek pompaj planı hazırlanır. Yıkım artığı izinli alana taşınır, komşu yapılar öncesinde belgelenir. Yeni yapı yapı denetim kuruluşu denetiminde yükselir, iskan için Enerji Kimlik Belgesi gerekir. Bu işlemler ilçe belediyesinde, yani Kartal Belediyesi’nde yürür. Ruhsat sürecini yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizden izleyebilirsiniz. Yeni bina güncel deprem yönetmeliğine göre tasarlanır; ayrıntı TBDY 2018 rehberimizde yer alır.
Yalı’da tespit başvurusu öncesi hazırlık
Tespit kuruluşuna gitmeden önce aşağıdakileri toplamak incelemeyi hızlandırır:
- Bodrumdaki nem ve su izlerinin tarihli fotoğrafları
- Betonda dökülme ya da paslı donatı görülen noktaların işaretli listesi
- Binada yapılan ilave ve değişikliklerin dökümü
- Ruhsat, iskan ve varsa statik proje
- Bina yöneticisinin geçmiş bakım ve onarım kayıtları
Bu kayıtlar, nem ve tuzun binaya zamanla ne yaptığını görmeyi kolaylaştırır.
İlgili sayfalar
Kat karşılığı modeliyle ilerlemek isterseniz Yalı kat karşılığı inşaat sayfamıza, mahalle bağlamı için Yalı sayfamıza bakın. Genel hizmet tanımı kentsel dönüşüm hizmet sayfamızdadır. İç kesimdeki farklı bir tabloyu Yakacık Yeni kentsel dönüşüm sayfamızda bulabilirsiniz.
AlbayrakZ Yapı’nın yaklaşımı
Yalı’da randevuyla yerinde keşif yapar, binanın nem ve bodrum durumunu, sokak erişimini ve çevre yapıları birlikte değerlendirir, ardından yazılı teklif hazırlarız. Sözleşmede teslim takvimini açık yazar, zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz.
Konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz. Kanun ve yönetmelikler değişebilir; en güncel şartları Kartal Belediyesi ve Bakanlıktan teyit edin.