Yalı’da kat karşılığı inşaat düşünen arsa sahibi, iç mahallelerdekinden farklı bir soru listesiyle sözleşmeye gider: zemin nasıl, bodrum ne durumda, malzeme denize yakınlığa dayanır mı? Bu sayfa Yalı’da kat karşılığı inşaat almak isteyenlere özel: hangi teknik başlıkların sözleşmeden önce netleştiğini, hangi belgelerin hazır olması gerektiğini ve sözleşmede hangi maddelerin öne çıktığını anlatıyoruz. Oran, fiyat ya da süre vermiyoruz; bunlar parsele göre belirlenir.
Yalı’da kat karşılığı: sahil bandına özgü ön kontroller
Sözleşme imzalanmadan önce üç teknik başlığın açıklığa kavuşması gerekir:
- İmar durumu: Kıyıya yakın parsellerde kıyı ile ilgili mevzuattan doğan sınırlamalar belgede görülebilir. Belgeyi Kartal Belediyesi’nden güncel alın.
- Zemin etüdü: Yeraltı suyu ve zemin yapısı temel tipini ve bodrum tasarımını belirler.
- Komşu yapılar: Bitişik ya da yakın binaların temel derinliği kazıyı etkiler.
Bu üç başlık netleşmeden verilen kat sayısı ve daire paylaşımı sözü, sonradan revize edilmek zorunda kalabilir. Bu yüzden ön görüşmede önce sorular sorar, cevap gelmeden oran konuşmayız.
Bölüşüm: arsa payı, konum ve cephe
Sahil bandında bina paylaşımında katın yüksekliği ve cephe yönü, kimi zaman dairenin büyüklüğü kadar belirleyicidir. Sözleşmeye yazılacak bölüşüm listesi şu alanları içermelidir:
| Alan | Yazılacak bilgi |
|---|---|
| Kat ve daire numarası | Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı |
| Cephe ve yön | Ana cepheye ya da yan cepheye bakan dairelerin belirlenmesi |
| Balkon ve teras | Açık alanların büyüklüğü ve kullanımı |
| Bodrum ve depo | Bağımsız depo ya da otopark payı |
| Ortak alanlar | Giriş, merdiven, kazan dairesi ve çatı kullanımı |
Bölüşüm sorunu, bina yapıldıktan sonra çıkan en yaygın anlaşmazlık kaynağıdır; bu nedenle listenin proje eki olarak imzalanması iyi bir yöntemdir.
Sahil bandında malzeme ve şartname
Kıyıya yakınlık nem ve tuz demektir; bu, cephe, doğrama ve korkuluk seçimine doğrudan yansır. Şartnamede aşağıdakilerin niteliği açıkça yazılmalıdır:
- Dış cephe sıva ve boyası ile mantolama sistemi
- Balkon korkuluğu ve metal aksamın korozyon korumasının nasıl yapılacağı
- Pencere ve balkon doğramalarının sınıfı
- Bodrum perdelerinde su yalıtımı sistemi
- Çatı örtüsü ve su toplama detayları
Marka yerine nitelik ve sınıf belirtmek, ileride uyuşmazlığı azaltır. Yalıtım ve nem konularındaki genel yaklaşımı temel ve bodrum su yalıtımı yazımızdan okuyabilirsiniz.
Sözleşmenin ana hatları
Kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; bu genel bilgidir ve avukat ile noter danışmanlığı önerilir. Sözleşmede bulunması gereken başlıklar arasında bölüşüm, şartname, takvim, gecikme hükümleri, kusur giderimi, vergi ve harç paylaşımı ile tapu devri yer alır. Bu başlıkların Yalı gibi kıyı bağlamı olan parsellerde ek olarak zemin etüdü sorumluluğunu ve bodrum koşullarını da içermesi faydalıdır. Sözleşme detayları için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler rehberimizi okuyabilirsiniz.
Ruhsat, yapım ve şantiye düzeni
Sözleşme sonrasında zemin etüdü yapılır, mimari, statik ve tesisat projeleri hazırlanır ve Kartal Belediyesi’nden yapı ruhsatı alınır. Yapım, yapı denetim kuruluşu denetiminde yürür. Yalı’nın kıyıya yakın dokusunda şantiye sırasında şunlara ayrıca dikkat edilir:
- Kazı sırasında su çıkması halinde pompaj ve drenaj planı
- Rüzgârlı havalarda vinç ve iskele emniyeti
- Hafriyat araçlarının ana arterden sokağa girişi
- Bitişik binalar için yıkım ve kazı öncesi durum tespiti
Yeni yapı güncel deprem yönetmeliğine (TBDY 2018) göre tasarlanır. Yönetmelik ayrıntısı TBDY 2018 rehberimizde yer alıyor. Marmara’daki fay hattı bu uyumu önemli kılan genel arka plandır.
İskan ve teslim
Yapı tamamlandığında yapı kullanma izni (iskan) alınır ve Enerji Kimlik Belgesi düzenlenir. Ardından kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulur, bağımsız bölümler tapuda devredilir. Teslim aşamasında dairelerin şartnameye uygunluğu birlikte kontrol edilir, eksik ve kusurlar tutanağa geçirilir. Kontrol listesi için iskan rehberimize bakabilirsiniz. Mevzuat değişebilir; güncel durumu Kartal Belediyesi’nden teyit edin.
Yalı’da sözleşme öncesi kısa kontrol listesi
- Parselin kıyıyla ilişkisini gösteren imar durumu belgesi alındı mı?
- Zemin etüdü için kim, ne zaman, hangi kapsamda sorumlu?
- Bodrum kat kullanımı imar planına göre mümkün mü?
- Şartnamede nem ve tuza dayanıklı malzeme koşulu yazılı mı?
- Tapu devri ve vergi paylaşımı sözleşmede açık mı?
Bu sayfayla birlikte bakılacak sayfalar
Binanız eskiyse ve tespit gerekiyorsa Yalı kentsel dönüşüm sayfamız yol gösterir. Mahalle ve kıyı bağlamı için Yalı mahalle sayfamıza bakabilirsiniz. Hizmetin genel kapsamı kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda yer alır. İç kesimdeki farklı bir yaklaşım için Yakacık Yeni kat karşılığı sayfamıza da göz atabilirsiniz.
AlbayrakZ Yapı ile çalışmaya başlamak
Yalı’da randevuyla yerinde keşif yapar, keşifte parseli, çevreyi ve varsa mevcut binayı inceleriz. Ardından yazılı teklif sunar, kapsamı ve teslim takvimini açık yazar, zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz.
İlk görüşme için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Bu içerik genel bilgi niteliğindedir; mevzuat değişebilir, kesin karar öncesi avukat ve ilgili idare ile görüşün.