Orhantepe’de arsanızı ya da eski binanızı kat karşılığı vermeyi düşünüyorsanız, bir müteahhitle konuşmadan önce yapmanız gereken en değerli iş, parselinizin ne kadar inşaat alanı taşıdığını öğrenmektir. Kartal Orhantepe kat karşılığı inşaat arayan bir arsa sahibi için asıl soru “kaç daire?” değil, “bu daireler hangi koşullarda, hangi kalitede ve hangi tarihte teslim edilecek?” sorusudur. Aşağıda bu soruları Orhantepe’nin iç kesim, eğimli parsel gerçeğini gözeterek adım adım ele alıyoruz.
Orhantepe’de kat karşılığı sürecinin ilk adımı: imar hakkını görmek
Kat karşılığı anlaşmasının matematiği imar durumuna dayanır. Parselde kaç kat yapılabileceği, çekme mesafeleri ve taban alanı oranı belirlenmeden yapılan her pazarlık tahmine dayanır. İmar durumu belgesi Kartal Belediyesi’nden alınır; belgede okunması gereken başlıca alanlar şunlardır:
- İzin verilen azami kat adedi ve yapılaşma düzeni
- Ön, yan ve arka çekme mesafeleri
- Taban alanı ve emsal ile ilgili hükümler
- Varsa plan notları ve özel şartlar
- Parselin tevhid, ifraz ya da cephe hattı gibi durumu
Bu belgeyi alma yöntemini imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda anlattık. Belgeyi kendiniz de elinize aldıktan sonra yapılacak her teklif değerlendirmesi çok daha sağlam olur.
Kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat edilir?
Sözleşme, sürecin en önemli belgesidir ve çoğu ihtilaf buradaki belirsizlikten çıkar. Taraflar arasında şu başlıkların açık yazılmasını öneririz:
| Konu | Sözleşmede yazılması gereken |
|---|---|
| Daire dağılımı | Hangi bağımsız bölümlerin arsa sahibine, hangilerinin müteahhide ait olduğu |
| Teslim takvimi | Ruhsat, kaba yapı ve iskan aşamalarına bağlı tarihler |
| Yapı kalitesi | Malzeme ve donanım listesi, ince iş kapsamı |
| Gecikme | Yaptırım ve mücbir sebep tanımı |
| Devir | Tapu devrinin hangi aşamada, hangi bağımsız bölüm için yapılacağı |
| Ortak alanlar | Otopark, bahçe, depo ve kapıcı dairesi gibi alanların kime ait olacağı |
Kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu genel bilgidir; avukat ve noter ile mutlaka netleştirin. Ayrıntılı kontrol listesi için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızı okuyun.
Orhantepe’de eğimli arsada kat karşılığın özel noktaları
İç kesimde birçok parselin komşuyla arasında kot farkı bulunabilir. Bu durum kat karşılığı anlaşmasını şu yönlerden etkiler:
- Bodrum ve zemin kat tanımı: Eğim yüzünden bir katın bir cephesi toprağa gömülü, diğer cephesi açık kalabilir. Bu katın imar mevzuatında nasıl sayıldığı, dairelerin değerini değiştirir.
- Kazı ve iksa: Kazı derinliği arttıkça komşu binanın korunması gerekir. Bu iş kalemi sözleşmede müteahhidin sorumluluğu olarak yazılmalıdır.
- Drenaj ve su yalıtımı: Bodrum katlarda su baskını riskine karşı perde duvar yalıtımı ve drenaj hattı projelendirilir.
- Yol bağlantısı ve otopark: Eğimli parselde araç girişinin nereden yapılacağı, garaj rampasının eğimi ve otopark yerleşimi erken planlanmalıdır.
Bu noktalar, keşifte dikkatle bakılmazsa yapım sırasında sürpriz maliyet ve gecikme yaratır. Temel ve bodrum yalıtımının teknik tarafı için temel ve bodrum su yalıtımı rehberimizi inceleyin.
Ruhsat, yapı denetimi ve iskan süreci
Kat karşılığı yapım da diğer yapılar gibi ruhsata ve yapı denetimine tabidir. İstanbul’da ruhsat ve yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde yürür; Orhantepe için bu Kartal Belediyesi anlamına gelir. Süreç kabaca şöyle işler: zemin etüdü, proje hazırlığı, yapı denetim kuruluşu ile sözleşme, ruhsat başvurusu, yapım ve iskan. Yeni binalarda Enerji Kimlik Belgesi de iskan için gerekir. Yapı denetim kuruluşunun görev sınırlarını yapı denetim firması ne yapar yazısında bulabilirsiniz.
Yapım aşamasında arsa sahibi neyi takip edebilir?
Kat karşılığı sürecinde arsa sahibi olarak yapıyı teknik olarak denetlemek zorunda değilsiniz; ancak bazı noktaları izlemek hakkınızdır ve genellikle faydalıdır:
- Ruhsat ve yapı denetim belgelerinin bir kopyasına sahip olmak
- Kaba inşaat, çatı ve ince işler gibi aşamalarda düzenli bilgilendirme istemek
- Beton döküm günlerinde numune alındığından emin olmak; ayrıntıyı beton sınıfı seçimi yazımızda bulabilirsiniz
- Sözleşmedeki teslim takvimi ile gerçek ilerlemeyi periyodik olarak karşılaştırmak
Orhantepe’de kat karşılığı yerine başka bir model düşünülebilir mi?
Kat karşılığı her arsa için en doğru model olmayabilir. Kendi bütçenizle inşa etmek, ortak girişim kurmak ya da binanızı güçlendirmek gibi seçenekler de vardır. Eski bir yapınız varsa önce yapının riskli olup olmadığına bakılmalıdır; bunun için Orhantepe kentsel dönüşüm sayfamızı okuyabilirsiniz. Mahallenin genel bir tablosu için Orhantepe sayfamıza göz atın. Hizmetin ayrıntısı ise kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda yer alır.
Komşu mahallelerde benzer bir ihtiyacınız varsa Orta ve Petrol-İş mahalle sayfalarımız da aynı çerçevede hazırlandı.
AlbayrakZ Yapı Orhantepe’de kat karşılığı işini nasıl yürütür?
Orhantepe’de işe randevuyla yerinde keşifle başlarız. Keşifte parselin eğimi, yol bağlantısı, komşu yapılar ve varsa mevcut binanın durumu incelenir. Zemin etüdünü ruhsat öncesinde ister, sözleşmede teslim takvimini açık yazar, yapı kalitesini malzeme listesiyle belirleriz.
Arsanız için ilk görüşmeyi ayarlamak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayın; yazılı görüşmeyi tercih ederseniz iletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz. Anlatılan mevzuat çerçevesi değişebilir; güncel durumu Kartal Belediyesi’nden veya ilgili kurumdan teyit edin.