Orhantepe’de yaşayan bir bina maliki ya da kat maliki olarak “binamız depreme dayanıklı mı?” sorusunu bir gün soracaksınız; mevzuat bu sorunun cevabını da bir yönteme bağlıyor. Kartal Orhantepe kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı, bir müteahhitten teklif almak değil, binanın gerçek durumunu bağımsız biçimde ortaya koymaktır. Bu sayfada süreci, iç kesimde ve eğimli arazide yapılaşmış binaların sorularını da hesaba katarak anlatıyoruz.
Orhantepe’de riskli yapı tespiti nasıl başlar?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, lisanslı kuruluşlarca yapılır. Başvuran, bina malikidir; kat mülkiyetli bir apartmanda tek bir malik de başvuru yapabilir. Tespit için incelenen başlıca noktalar şunlardır:
- Binanın yapım yılı ve dönemin yönetmeliklerine göre tasarım özellikleri
- Beton dayanımı ve donatı durumu
- Kolon, kiriş ve perdelerin hasar ve korozyon durumu
- Sonradan eklenen katlar, kaldırılan duvarlar ve zemin kat düzenlemeleri
- Temel ve zemin koşulları
Sonuç raporu, bina için hangi yolun izleneceğini belirler. Süreçlerin yasal ayrıntılarını ve süreleri burada yazmıyoruz; bunlar değişebilir, güncel bilgiyi ilgili idareden teyit edin.
Eğimli arazide bina: dönüşümde neye ekstra bakılır?
Orhantepe, Kartal’ın deniz kıyısındaki bandına göre iç kesimde yer aldığı için, mahalle içinde eğimli parsellerin ve kot farklı komşu binaların bulunması sürpriz olmaz. Bu tür binalarda dönüşüm ve güçlendirme kararında şu ilave sorular ele alınır:
- Bina, yamaca oturuyorsa temel seviyeleri kademeli mi, yoksa tek kot mu?
- Yanındaki komşu bina veya istinat duvarı ile ilişkisi ne durumda?
- Bodrum katlarda nem, su sızıntısı ve drenaj sorunu var mı?
- Yıkım sonrası açığa çıkacak yamaç geçici olarak nasıl korunacak?
Bu soruların cevabı, yalnızca binanın kendisine değil, arazinin bütününe bakan bir değerlendirme gerektirir. Zemin etüdü bu değerlendirmenin temelini oluşturur; nedenlerini zemin etüdü neden önemli yazımızdan okuyabilirsiniz.
Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapmak mı?
Tespit sonucu riskli çıkarsa iki ana yol vardır. Güçlendirme, mevcut binanın taşıyıcı sistemine müdahale ederek performansını artırmaktır. Yeniden yapım ise binayı yıkıp yeni yönetmeliğe uygun bina inşa etmektir. Hangisinin seçileceği aşağıdaki karşılaştırmayla daha net görülür:
| Ölçüt | Güçlendirme | Yıkıp yeniden yapım |
|---|---|---|
| Süre | Genellikle daha kısa | Genellikle daha uzun |
| Evden ayrılma | Bazen kısmi, bazen tam gerekir | Tam tahliye gerekir |
| Bina planı | Büyük oranda mevcut haliyle kalır | Yeni tasarlanabilir |
| İmar hakkı | Değişmez | Parselin imar durumuna göre değerlendirilir |
| Sonuç | Mevcut yapı hedef performansa yükseltilir | Yeni yönetmeliğe göre yeni yapı |
Karar, statik mühendisin analizi ve ekonomik karşılaştırma ile verilmelidir. Güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz bu ayrımı daha ayrıntılı işler.
Malikler kurulunda uzlaşma nasıl kurulur?
Kentsel dönüşümde en sık tıkanma noktası teknik değil, insani nedenlerle çıkar. Orhantepe’de birkaç katlı, az daireli bir binada bile kiracı, mirasçı ve yurt dışında yaşayan malik gibi farklı beklentiler bir araya gelir. İşe yarayan yaklaşım şudur:
- Tespit raporunu tüm maliklere aynı anda ve yazılı olarak iletmek
- İlk toplantıda karar almamak, sadece bilgi paylaşmak
- Seçenekleri (güçlendirme, kat karşılığı yeniden yapım, malikler kendi imkânıyla yapım) tabloyla sunmak
- Toplantı sonuçlarını tutanakla kayda almak
- Ulaşılamayan maliklere noter kanalıyla bildirim yapmak
Yeniden yapımın kat karşılığı modelle yürütülmesi düşünülüyorsa Orhantepe kat karşılığı inşaat sayfamız sürecin sözleşme tarafını anlatır.
Tespit raporu elinize geçince ilk hafta neler yapılır?
Rapor geldiğinde acele karar vermek yerine kısa bir kontrol listesi işletmek işi rahatlatır. Raporun bir kopyasını tüm maliklere dağıtın; binaya ait tapu, kat irtifakı ve varsa ruhsat belgelerini tek dosyada toplayın; yönetim planında dönüşümle ilgili bir hüküm olup olmadığına bakın. Sonra bir sözcü malik belirleyin ve teknik sorular için tek bir muhatap seçin. Kiracılı daireler için kiracılara yazılı bilgi verin. Bu küçük hazırlık, ilk toplantının tartışma yerine karar toplantısına dönüşmesini sağlar.
Yıkım ve yeni yapı aşaması
Tahliye tamamlandıktan sonra yıkım için yetkili idarenin izinleri alınır. Yıkım öncesinde komşu cephelerin fotoğrafla belgelenmesi, tesisat hatlarının kesilmesi, toz ve gürültü yönetimi ve hafriyatın izinli sahaya taşınması planlanır. Eğimli parselde yıkım sonrası açığa çıkan kazı yüzeyi için geçici bir koruma çözümü hazırlanması gerekebilir. Ardından zemin etüdü, proje ve yapı denetim süreci başlar.
Yeni yapı TBDY 2018 esaslarına göre tasarlanır. Yönetmeliğin ev sahibi açısından ne anlama geldiğini deprem yönetmeliği TBDY 2018 rehberimizde bulabilirsiniz. İstanbul’da ruhsat ve iskan ilçe belediyesinde yürür; Orhantepe için Kartal Belediyesi yetkilidir.
AlbayrakZ Yapı Orhantepe’de dönüşüm sürecinde nasıl yardımcı olur?
Kentsel dönüşüm hizmetimizin genel çerçevesi kentsel dönüşüm sayfamızda anlatılıyor. Orhantepe’de ise işe binayı ve çevresini yerinde görmekle başlarız. Keşfi randevuyla yaparız. Tespit sonucu geldikten sonra malikler kurulu için seçenekleri, olası takvimi ve iş kapsamını yazılı olarak hazırlarız. Sözleşme tarafında hukuki desteği ise malikler kendi avukatlarıyla ayrıca sağlamalıdır.
Mahalleye genel bakış için Orhantepe sayfamızı, komşu bir mahalledeki benzer süreç için Petrol-İş kentsel dönüşüm sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Binanızın durumunu birlikte konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayarak randevu isteyebilirsiniz. Ya da iletişim sayfası üzerinden kısa bir not bırakın. Kentsel dönüşüm mevzuatı sık güncellenir; süre, oran ve destek konularında Bakanlık ve Kartal Belediyesi’nden güncel bilgi alın. Bu sayfa genel bilgi içerir, hukuki tavsiye yerine geçmez.