Petrol-İş’te çok daireli bir binada oturuyorsanız, kentsel dönüşüm kararının size ulaşması genellikle şu şekilde olur: bir komşu “bina riskli mi bakalım” der, bir başkası masrafı sorar, üçüncüsü ise kiracıların ne olacağını. Kartal Petrol-İş kentsel dönüşüm sürecinde en çok zaman alan iş, teknik analiz değil, bu soruların hepsine tek bir toplantı masasında cevap bulmaktır. Bu sayfada süreci, çok maliklik bir binanın sırasıyla anlatıyoruz.
Petrol-İş’te dönüşümün kapısı: riskli yapı tespiti ve masraf paylaşımı
6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı tespiti, lisanslı kuruluşlarca yapılır. Çok daireli binada başvuruyu kimin yapacağı, tespit ücretinin nasıl paylaşılacağı ve sonucun herkese nasıl duyurulacağı önceden konuşulmalıdır. Masraf paylaşımı ve yasal yükümlülükler mevzuata göre değişebilir; güncel bilgiyi ilgili idareden teyit edin.
Tespit öncesi hazırlık için şu belgeleri toplamak faydalıdır:
- Tapu kayıtları ve kat irtifakı ya da kat mülkiyeti belgeleri
- Yapı ruhsatı ve varsa iskan belgesi
- Binanın mimari ve statik projesi (varsa)
- Yıllar içinde yapılan tadilat ve ilave belgeleri
- Yönetim planı ve yönetim kurulu kararları
Belgelerin eksik olması tespiti engellemez, ancak analizi ve sonucu etkileyebilir.
Çok malikli binada dönüşüm kararı nasıl alınır?
Kat mülkiyeti kanunu ve dönüşüm mevzuatı, karar çoğunluklarını belirler. Bu oranları burada yazmıyoruz; çünkü değişebilir. Yapılabilecek olan, süreci somut adımlara bölmektir:
- Tespit sonucunu herkese aynı anda ve yazılı iletmek
- Sözcü bir malik belirleyip iletişimi tek elde toplamak
- Güçlendirme ve yeniden yapım seçeneklerini yan yana bir tabloyla sunmak
- Ortak toplantıdan önce tüm belgeleri dağıtmak
- Toplantı sonuçlarını tutanakla kaydetmek
- Ulaşılamayan maliklere resmi yolla bildirim yapmak
Yeniden yapım kararı çıkarsa, kat karşılığı modelin nasıl çalışacağını Petrol-İş kat karşılığı inşaat sayfamızda bulabilirsiniz.
Güçlendirme mi, yeniden yapım mı: çok daireli binaya göre değerlendirme
Aşağıdaki tablo, iki seçeneği çok daireli bir bina açısından karşılaştırıyor:
| Ölçüt | Güçlendirme | Yıkıp yeniden yapım |
|---|---|---|
| Malik sayısı ile uyum | Karar kalemi azdır ama herkesin katkısı gerekir | Daire dağılımı ve teslim sözleşmesi karmaşıktır |
| Tahliye | Bazen kısmi, bazen tam gerekir | Tam tahliye gerekir |
| Ortak alanlar | Mevcut haliyle korunur | Yeni tasarlanır; asansör, otopark ve sığınak yenilenebilir |
| Bina planı | Mevcut yerleşim kalır | Daire planları ve sayısı yeniden belirlenebilir |
| Ortak yönetim | Mevcut yönetim planı devam eder | Yeni bina için yeni yönetim planı hazırlanır |
Kararın statik hesaplara ve ekonomik karşılaştırmaya dayanması gerekir. Güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizde karar ölçütlerini daha ayrıntılı bulabilirsiniz.
Tahliye takvimi ve geçici konut
Çok daireli binada tahliye, çok sayıda haneyi etkilediği için takvim planı özel önem taşır. Aşağıdakileri öneririz:
- Tahliye tarihini yıkım tarihinden yeterince önce yazılı duyurmak
- Kiracılara ve dükkân sahiplerine ayrı ayrı bilgilendirme yapmak
- Malikler için geçici konut çözümünü sözleşmede kimin üstlendiğini yazmak
- Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri için kapatma tarihini birlikte belirlemek
- Yıkım günü öncesinde yapıda kimsenin kalmadığını tutanakla doğrulamak
Kira yardımı ve destek gibi kalemlerin tutarı ve şartları mevzuata bağlıdır; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan güncel olarak öğrenin.
Yıkım güvenliği ve komşu bina
Yıkımdan önce yan yana bulunan binaların durumu fotoğraf ve tutanakla belgelenir. Tesisat hatları güvenli biçimde kesilir, toz ve gürültü için sulama ve çalışma saatleri planı hazırlanır. Hafriyat izinli alana taşınır, yaya güzergâhı bariyerle ayrılır. Eski yapılarda asbest gibi tehlikeli madde olasılığı için uzman kontrolü de düşünülmelidir. Yıkım sonrası zemin etüdü yeni temel tasarımının temelini oluşturur; nedenlerini zemin etüdü rehberimizde okuyabilirsiniz.
Yeni bina ve yeni yönetim planı
Yeniden yapılan bina TBDY 2018 esaslarına göre tasarlanır, yapı denetim kuruluşunun denetiminde inşa edilir. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi bu yönetmeliğin genel bağlamıdır. Yapı bitince kat mülkiyeti kurulur, yeni bir yönetim planı hazırlanır ve bağımsız bölümlerin tapuları düzenlenir. İstanbul’da ruhsat ve iskan işlemleri ilçe belediyesinde yürür; Petrol-İş için Kartal Belediyesi yetkilidir. Yönetmelik hakkında ayrıntı için TBDY 2018 rehberimize bakabilirsiniz.
AlbayrakZ Yapı dönüşüm sürecinde ne yapar?
Kentsel dönüşüm hizmet çerçevemizi kentsel dönüşüm sayfamızda anlattık. Petrol-İş’te ise işe binayı, ortak alanları ve yönetim planını yerinde görerek başlarız. Keşfi randevuyla yapıyoruz. Tespit sonucuna göre malikler kurulu için seçenekleri ve iş kapsamını yazılı hazırlarız, zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz. Mahalleye genel bakış için Petrol-İş sayfamıza, komşu mahalledeki benzer süreç için Orhantepe kentsel dönüşüm sayfamıza göz atabilirsiniz.
Binanız için görüşme talep etmek isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Dönüşüm mevzuatı sık güncellenir; süre, oran ve destek konularında Bakanlık ve Kartal Belediyesi’nden güncel bilgi alın. Bu sayfa genel bilgi içerir, hukuki tavsiye yerine geçmez.