Kartal Yukarı’da kentsel dönüşüm düşünen bir bina sakininin aklındaki soru genellikle şudur: “Bu süreç nereden başlar, kim ne yapar, ben evimi ne zaman geri alırım?” Bu sayfa, riskli yapı tespitinden anahtar teslimine kadar olan yolu Yukarı Mahalle’nin yerleşik doku özellikleriyle birlikte adım adım anlatır. Hizmetin genel çerçevesi için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Kartal Yukarı’da dönüşüm süreci nereden başlar?
Dönüşümün ilk adımı bir karar toplantısı değil, binanın gerçek durumunu belgelemektir. Bunun için:
- Binanın tapu, ruhsat ve varsa mimari projesi toplanır.
- Bina yaşı, kat sayısı ve yıllar içinde yapılan değişiklikler (ek kat, balkon kapatma, zemin kat kolon kesimi) not edilir.
- Riskli yapı tespiti için lisanslı bir kuruluşa başvurulur.
- Rapor sonucu maliklerle paylaşılır.
- Rapora göre güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma seçenekleri karşılaştırılır.
6306 sayılı Kanun çerçevesindeki usuller, süreler ve destekler zamanla değişebilir; güncel şartları Kartal Belediyesi’nden ve Bakanlıktan teyit edin.
Yukarı’da eski yapı stoku neden ayrıca incelenir?
Yerleşik mahallelerde bugünkü deprem yönetmeliğinden önce inşa edilmiş apartmanlar bulunabilir. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, bu binaların değerlendirilmesinin genel arka planıdır. Yönetmeliğin bugünkü yaklaşımı için Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) yazımıza ve depreme dayanıklı yapı rehberimize bakabilirsiniz. Yukarı kesimlerde eğimli parsel varsa ayrıca zemin davranışı da hesaba katılmalıdır; bunun için zemin etüdü ayrı bir adım olarak yapılır.
Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapmak mı?
İki seçenek arasındaki fark yalnızca maliyet değil, süre, konfor ve yasal sonuç farkıdır. Aşağıdaki tablo genel bir karşılaştırma sunar:
| Kriter | Güçlendirme | Yıkıp yeniden yapma |
|---|---|---|
| Uygunluk | Taşıyıcı sistem güçlendirmeye elverişliyse | Bina güçlendirmeye elverişli değilse veya yeni imar hakkı isteniyorsa |
| Sakinlerin durumu | Kimi zaman binada oturmaya devam edilebilir | Şantiye süresince geçici konut gerekir |
| Plan değişikliği | Daire planı çoğunlukla aynı kalır | Yeni proje, yeni daire düzeni ve olası yeni imar hakkı |
| Süre | Genellikle daha kısa sürebilir | Yıkım, kazı, yapım ve iskan aşamaları içerir |
| Karar dayanağı | Tespit raporu ve güçlendirme projesi | Tespit raporu ve yeni proje |
Kararın hangi seçenekte olması gerektiği tespit raporuna ve imar hakkına bağlıdır. Ayrıntılı karşılaştırma için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz yol gösterir.
Yukarı’da malikler arası uzlaşma nasıl yürür?
Kentsel dönüşümün en uzun süren aşaması çoğunlukla teknik değil, toplumsal aşamadır. Bir apartmanda düzine malik ve kiracı bulunabilir; bir kısmı başka şehirde ya da yurt dışında olabilir. Uzlaşmayı kolaylaştıran uygulamalar şunlardır:
- Her maliki ayrı ayrı bilgilendirmek; toplantıya gelemeyenlere yazılı özet göndermek
- Kararları toplantı tutanağıyla kayıt altına almak
- Dönüşüm sonrası alınacak bağımsız bölümü, kat ve cephe bilgisiyle listeleyen tek bir tablo hazırlamak
- Kiracılar ve iş yeri kullanıcıları için ayrı bir bilgilendirme yapmak
- Çoğunluk oranları ve itiraz usullerini avukat ve ilgili idare ile netleştirmek
Kat karşılığı modelinin ayrıntıları Yukarı kat karşılığı inşaat sayfamızda yer alıyor. Sözleşme maddeleri için ise kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza bakabilirsiniz.
Yukarı’da yıkım öncesi ve şantiye hazırlığı
Yıkım, dönüşümün en görünür aşamasıdır ama hazırlığı çoğunlukla göz ardı edilir. Yerinde keşifte şu maddeler değerlendirilir:
- Bina çevresindeki komşu yapıların durumu ve yıkım öncesi durum tespiti
- Elektrik, doğalgaz, su ve kanalizasyon bağlantılarının kesilme planı
- Yıkım atığının taşınması için sokak genişliği ve kamyon manevrası
- Eğimli parselde yıkım sonrası açığa çıkan kazı şevlerinin güvenliği
- Yağmur suyunun şantiyede birikmemesi için geçici drenaj
Yıkım ve hafriyat işlemleri ilgili idarenin izin ve kurallarına tabidir; Kartal Belediyesi’nden güncel usulü öğrenin.
Yukarı’da yeni yapının ruhsat ve denetim süreci
Riskli yapının yıkımından sonra yeni yapı için proje hazırlanır ve ruhsat başvurusu yapılır. Zemin ve temel etüdü bu aşamada ruhsat için gereklidir. Yapım süresince yapı denetim kuruluşu (4708 sayılı Kanun) denetim yapar. İskan aşamasında yeni binalar için Enerji Kimlik Belgesi de aranır. Adımlar için yapı ruhsatı nasıl alınır ve yapı denetim firması ne yapar yazılarına bakabilirsiniz. Mevzuat değişebilir; güncel durumu ilgili idareden teyit edin.
Dönüşüm sonrası: yeni bina neleri içerir?
Yeni yapıda sadece taşıyıcı sistem değil, yalıtım, cephe ve çatı gibi konfor bileşenleri de bugünkü standartlara göre yapılır. Isı yalıtımı ve cephe kararları için tüm dış cephe uygulamaları hizmetimize ve mantolama ve ısı yalıtımı rehberimize göz atabilirsiniz. Mahallenin genel tablosu için Kartal Yukarı bölge sayfamıza bakabilirsiniz.
AlbayrakZ Yapı dönüşümde nasıl çalışır?
Yukarı Mahalle’deki dönüşüm projeleri için randevuyla yerinde keşif yapar, binanın durumunu ve maliklerin beklentilerini dinleriz. Yazılı teklifte kapsamı ve teslim takvimini açık yazar, zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz.
Binanız için bir yol haritası çıkarmak istiyorsanız 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz. Bu sayfa genel bilgidir; hukuki ve idari süreçleri avukat, noter ve ilgili idare ile netleştirin.