Soğanlık Yeni’de oturduğunuz binanın riskli yapı tespit raporunu aldıysanız ya da almak üzereyseniz, önünüzdeki asıl karar bir hukuk kararı olmadan önce bir mühendislik kararıdır: bina güçlendirilebilir mi, yoksa yıkıp yeniden yapmak mı daha makul? Kartal Soğanlık Yeni kentsel dönüşüm sürecinde bu ayrımı doğru yapan malikler, sonraki adımları daha rahat atar. Bu sayfa, seçenekleri karşılaştırmanıza yardımcı olmak için hazırlandı.
Soğanlık Yeni’de riskli yapı tespit raporu ne anlatır?
Riskli yapı tespiti 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde lisanslı kuruluşlarca yapılır. Kartal, Marmara kıyısındaki bir Anadolu Yakası ilçesi olarak Marmara’daki fay hattı bağlamında İstanbul’un gündem başlığı olan yapı güvenliği tartışmasının içindedir; 17 Ağustos 1999 depremi de bu bağlamın genel hatırlatıcısıdır. Ancak bir raporun sonucu, binanın kendi bulgularına dayanır; bağlam, tek başına sonuç yerine geçmez.
Rapordan çıkarılması gereken bilgiler:
- Binanın hangi taşıyıcı elemanlarında yetersizlik bulunduğu
- Yetersizliğin zeminden mi, malzemeden mi, tasarımdan mı kaynaklandığı
- Sonuçların hangi ölçüm ve analize dayandığı
- Raporun kesinleşme ve itiraz süreci
Bir mühendisle raporu satır satır okumanız, seçenekleri konuşmadan önce ortak bir dil kurmanızı sağlar. Rapor sonrasındaki usul, süreler ve itiraz koşulları mevzuatla belirlenir; bunları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Kartal Belediyesi’nden teyit ediniz.
Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapım mı? Karşılaştırma tablosu
İki seçenek, farklı kriterlere göre tartılır. Aşağıdaki tablo genel bir çerçeve sunar; kendi binanız için sonuç mühendislik hesabından çıkar.
| Kriter | Güçlendirme | Yıkıp yeniden yapım |
|---|---|---|
| Müdahale | Mevcut taşıyıcı sisteme eklenen elemanlar | Bina tümüyle yenilenir |
| Yaşam | Uygulamaya göre kısmen içeride kalınabilir | Tahliye ve geçici konut gerekir |
| Mimari değişiklik | Sınırlı | Plan baştan çizilir |
| Bina ömrü ve standardı | Mevcut yapı temeline bağlı | Güncel TBDY 2018 esaslarıyla yeni yapı |
| Süre | Uygulamaya bağlı | Yıkım, zemin etüdü, ruhsat ve yapım |
| Kat malikleri kararı | Ortak alana müdahale nedeniyle gerekir | Kanun ve sözleşme çerçevesinde gerekir |
Güçlendirme uygulamalarında kolon mantolama, perde ekleme ya da çelik takviye gibi teknikler kullanılabilir; hangisinin uygun olduğuna mühendis karar verir. Seçeneklerin genel karşılaştırması için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimize bakabilirsiniz.
Soğanlık Yeni’de zemin ve eğim yıkım sonrası temeli nasıl etkiler?
Yeniden yapım seçildiğinde eski bina yıkılır, ancak parselin zemin ve eğim durumu yerinde kalır. İç kesimde yer yer eğimli parsellerin bulunması, yeni temelin kurgusunu zemin etüdüne bağlar. Eski temel ve bodrum kalıntıları, kazı sırasında yeni sürprizler çıkarabilir; bu nedenle yıkımın ardından etüt yapılması ve temel sisteminin buna göre belirlenmesi gerekir. İksa ve istinat ihtiyacı da bu aşamada netleşir. Zemin etüdü hakkında zemin etüdü neden önemli yazımız yol gösterir.
Yeni yapı, güncel Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 2018 esaslarıyla tasarlanır. Yönetmeliğin ev sahibi açısından anlamını deprem yönetmeliği TBDY 2018 yazımızda anlattık; yapıyı nasıl daha dayanıklı kılabileceğimizi de depreme dayanıklı yapı rehberimizde topladık.
Kararı kim, nasıl verir? Malik kurulu ve mühendis birlikte
Tespit sonrası alınan kararın hukuki tarafı ile teknik tarafı ayrıdır ama birbirine bağlıdır. Teknik tarafta mühendis güçlendirmenin mümkün olup olmadığını, yaklaşık kapsamını ve bunun binaya etkisini raporlar. Hukuki tarafta ise malikler, kanunun aradığı çoğunluk ve süreler çerçevesinde karar verir. Bu iki tarafı birbirinden bağımsız yürütmek, hem teknik olarak makul hem de hukuken yürütülebilir bir sonuca gitmeyi zorlaştırır.
Uygulamada yararlı olan sıra:
- Tespit raporu tüm maliklere yazılı iletilir.
- Bir inşaat mühendisi raporu ve alternatifleri sunar.
- Malikler seçenekleri ayrı bir bilgilendirme toplantısında tartışır.
- Yazılı teklifler alınır ve karşılaştırılır.
- Karar toplantısı yapılır, tutanak tutulur.
- Sözleşme aşamasına geçilir; hukuki çerçeve için avukat ve noter devrededir.
Yıkıp yeniden yapma yolu seçilirse müteahhitle yapılacak sözleşme çoğu zaman kat karşılığı niteliğinde olur; bunun özelliklerini Soğanlık Yeni kat karşılığı inşaat sayfamızda ele aldık.
Yıkım öncesi hazırlık ve komşu bina
Yıkım kararı verildiğinde, iç kesimlerde bina araları dar olabileceği için komşu yapıların durumu önce kayıt altına alınır. Fotoğraf ve tutanakla belgelenen bu başlangıç, yıkım ve kazı sırasında olası itirazların çözümünde işe yarar. Ayrıca su, elektrik ve doğalgaz aboneliklerinin kapatılması, kiracılara yazılı bildirim ve hafriyatın izinli alana taşınması planlanır. Sokak erişimine göre kamyon güzergâhı ve çalışma saatleri Kartal Belediyesi ile netleştirilir.
AlbayrakZ Yapı ile Soğanlık Yeni’de nasıl ilerleriz?
Soğanlık Yeni’de randevuyla yerinde keşif yapar, bina ve çevresini görerek yıkıp yeniden yapım ihtimali için yazılı bir çerçeve sunarız. Güçlendirme kararı bir mühendisin sorumluluğudur; biz, yeniden yapım yolunu seçen maliklere yönelik inşaat kısmını üstleniriz. Sözleşmede teslim takvimini açık yazar, yeni yapı işlerinde zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz. Genel hizmet çerçevemiz için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Mahalleye dair genel özet Soğanlık Yeni sayfamızda, komşu mahalledeki dönüşüm sürecinin farklı yönleri ise Topselvi kentsel dönüşüm sayfamızda yer alıyor.
Tespit raporunuzu birlikte değerlendirmek istiyorsanız 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz. Kentsel dönüşüm mevzuatı değişebilir; süre, oran ve destek gibi ayrıntıları Bakanlıktan ve Kartal Belediyesi’nden teyit edin. Buradaki bilgiler genel niteliktedir, avukat ile netleştirin.