Soğanlık Yeni’de arsasını ya da eski binasını kat karşılığı vermek isteyen kişi için ilk adım, müteahhit görüşmesi değildir; parselin ne durumda olduğunu bilmektir. Kartal Soğanlık Yeni kat karşılığı inşaat kararlarında sıklıkla gözden kaçan üç başlık vardır: parselin tek başına mı yoksa komşusuyla birlikte mi değerlendirileceği, kazı ve iksa işinin sözleşmede nasıl yazılacağı ve yeni yapının teslimde hangi kriterle kontrol edileceği. Bu sayfa, o üç başlığı adım adım açıyor.
Soğanlık Yeni’de kat karşılığı için parsel tek başına yeterli mi?
Kartal’ın iç kesimindeki bir mahalle olarak Soğanlık Yeni’de parseller farklı boyutlarda olabilir. Küçük bir parsel, tek başına yapılacak binada kat sayısını, cephe düzenini ve otopark çözümünü sınırlayabilir. Bu durumda komşu parsellerle birlikte hareket etmek akla gelir. Böyle bir birleştirme yalnızca fikir düzeyinde kalmamalı; imar mevzuatı, plan notları ve tapu işlemleri açısından da kontrol edilmelidir.
Parsel değerlendirmesinde sırasıyla şunlara bakarız:
- Parselin yüzölçümü ve şekli; dar cepheli mi, derin mi?
- Yola cephesi ve yolun genişliği; yapım sırasında araç girişi mümkün mü?
- Komşu parsellerin durumu: boş mu, binalı mı, hisseli mi?
- Plan notlarında yapılaşma koşulunu etkileyen özel hükümler.
- Birleştirme halinde her maliki ilgilendiren tapu ve paylaşım sonuçları.
İmar durumunun nasıl öğrenildiğini imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda anlattık. Bu belge olmadan «şu kadar kat çıkar» sözünü ciddiye almamak gerekir.
Kazı, iksa ve hafriyat: sözleşmede görünmeyen büyük kalem
İç kesimde bazı parsellerin eğimli olabilmesi, kat karşılığı sözleşmelerinde en sık atlanan başlığı doğurur: kazı ve iksa. Zemin etüdü sonucuna göre bodrum kat için yapılacak kazı, komşu binaya ya da yola yakınsa iksa sistemi gerekebilir. Bu iş kaba inşaatın ilk ve en riskli aşamalarındandır.
Sözleşmeye yazılması gerekenler:
- Zemin etüdünün kim tarafından ve hangi aşamada yaptırılacağı
- İksa ve istinat sisteminin kapsama dahil olup olmadığı
- Hafriyat taşımasının izinli alana yapılması ve belgelenmesi
- Komşu yapıda oluşabilecek zarar için tespit ve çözüm yolu
- Kazı sırasında beklenmeyen zemin durumu çıkarsa maliyet ve süre paylaşımı
Etüt neden şart: zemin etüdü neden önemli yazısı gerekçeyi anlatıyor. Bodrum yalıtımı için temel ve bodrum su yalıtımı rehberimiz tamamlayıcı olur.
Geçiş dönemi: yıkımdan teslime kadar nerede oturulacak?
Kat karşılığında maliklerin evinden çıkması gerekiyorsa, geçiş dönemi ayrı bir plan ister. Bu dönem hem duygusal hem finansal olarak sürecin en zor bölümüdür. Sözleşmede yazılması gereken kalemler:
| Kalem | Yazılı netleşmesi gereken |
|---|---|
| Geçiş süresi | Yıkımdan teslime öngörülen aylar |
| Kira sorumlusu | Kim ödeyecek, ne kadar süre |
| Gecikme | Süre aşılırsa hangi sonuç doğacak |
| Eşya nakli | Taşınma ve depolama için kim sorumlu |
| Kiracılar | Var olan kiracıların tahliyesi ve tazminat konusu |
Bu maddelerin hukuki çerçevesi, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği yönündeki genel bilgi dahil, avukat ve noter ile netleştirilmelidir. Sözleşme maddelerinin tamamı için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza bakabilirsiniz.
Soğanlık Yeni’de kat karşılığı süreci adım adım
- Tapu, imar durumu ve mevcut bina ruhsat dosyasının toplanması
- Yerinde keşif: parsel, eğim, sokak ve komşu yapıların görülmesi
- Zemin ve temel etüdü
- Mimari ve statik projenin paylaşım planıyla birlikte hazırlanması
- Noterde düzenleme şeklinde kat karşılığı sözleşmesi
- Yapı ruhsatı ve yapı denetim sözleşmesi
- Yıkım, kazı, iksa ve temel
- Kaba ve ince inşaat
- İskan, Enerji Kimlik Belgesi ve tapu devri
İstanbul büyükşehir olduğundan ruhsat ve iskan kural olarak ilçe belediyesinde, yani Kartal Belediyesi’nde yürür. Yapı denetimini 4708 sayılı Kanun gerektirir; kuruluşun rolünü yapı denetim firması ne yapar yazısında açıkladık.
Yeni daireyi teslim alırken kontrol listesi
Teslim, kat karşılığı sürecinin son ve en somut aşamasıdır. Elinizde sözleşme eki teknik şartname ve proje yoksa kontrol yapmak güçleşir; bu yüzden şartnamenin sözleşmeyle birlikte imzalanması önemlidir. Teslim günü için kısa liste:
- Daire ölçülerini ve mahal alanlarını projeyle karşılaştırın.
- Doğrama, kapı ve pencerelerin çalışmasını ve sızdırmazlığını deneyin.
- Elektrik panosu, prizler ve aydınlatma hatlarını test edin.
- Islak hacimlerde su akışını ve eğimi kontrol edin.
- Isıtma ve doğalgaz tesisatının bağlantı belgelerini isteyin.
- Yapı kullanma izni ve Enerji Kimlik Belgesi kopyalarını talep edin.
Eksikleri tutanağa yazdırıp bitiş tarihine bağlamak, teslimden sonraki tartışmayı azaltır. Kaba ve ince inşaatın aşamalarını kaba inşaat ince inşaat nedir yazısında toparladık.
AlbayrakZ Yapı’nın Soğanlık Yeni’deki çalışma biçimi
Soğanlık Yeni’de randevuyla yerinde keşif yapar, parsel ve binayı gördükten sonra kapsamı yazılı bir teklife dökeriz. Zemin etüdünü ruhsat öncesinde ister, sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. Hizmetin genel çerçevesi için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Mahalle özeti Soğanlık Yeni sayfamızda, eski binalar için Soğanlık Yeni kentsel dönüşüm sayfamızda yer alıyor. Komşu mahalledeki benzer sürece Uğur Mumcu kat karşılığı inşaat sayfamızdan bakabilirsiniz.
Parselinizin durumunu birlikte okumak istiyorsanız 0533 659 21 71 numarasını arayın; dilerseniz iletişim sayfasına yazın. Buradaki hukuki anlatım genel bilgidir, mevzuat da değişebilir; güncel şartları Kartal Belediyesi’nden teyit edin.