Topselvi’de bir apartmanda hisse sahibiyseniz ve binanın kat karşılığı yenilenmesi konuşuluyorsa, en çok tartışılan konu müteahhit seçiminden önce «hangi daire kimin olacak» sorusudur. Kartal Topselvi kat karşılığı inşaat görüşmelerinde ilk yıllarda çıkan anlaşmazlıkların büyük kısmı, dağılımın ve mevcut bina kayıtlarının erken açıklanmamasından doğar. Bu sayfa, paylaşımı adil ve yazılı hale getirmenin adımlarını anlatıyor.
Topselvi’de mevcut bina ile ruhsat arasındaki fark neden sorun olur?
Kartal, Anadolu Yakası’nda Marmara kıyısına açılan bir ilçedir; Topselvi ise ilçenin iç kesimindeki mahallelerden biri olarak düşünülebilir. İç kesim apartmanlarında sonradan yapılan değişiklikler yaygındır ve kat karşılığı görüşmesinde ilk bu değişiklikler masaya gelir. Kapatılan balkonlar, birleştirilen mekânlar veya çatı katına eklenen bölümler, ruhsat ve tapudaki alanlarla uyuşmayabilir.
Neden önemli olduğu üç noktada toplanır:
- Paylaşım oranı, mevcut bağımsız bölümlerin hukuken kayıtlı alanına göre hesaplanır.
- Yeni yapının ruhsatı, mevcut yapının durumuna bakılarak değerlendirilir.
- Bazı bölümlerin idari sonucu, yalnızca sahibini değil binanın tamamını ilgilendirebilir.
Bunun sonucunu tek bir cümleyle söylemek mümkün değildir; her bina ayrı incelenir. İlgili kayıtları toplamak için önce belediyeye ve tapu müdürlüğüne yazılı başvuru yapmanızı öneririz. Ruhsat mantığı için yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimize göz atabilirsiniz.
Daire dağılımı: kura mı, anlaşma mı, karma mı?
Kat karşılığında bina yenilendiğinde herkes eski dairesinin yerine yeni bir daire ister. Ancak yeni binada tüm daireler aynı değerde değildir: üst kat manzara ve ışık, alt kat bahçeye yakınlık, köşe daire cephe sayısı bakımından farklıdır. Bu farkı yönetmek için üç yöntem kullanılır.
| Yöntem | Nasıl işler | Dikkat edilecek nokta |
|---|---|---|
| Kura | Daireler kura ile dağıtılır | Değer farkının nasıl dengeleneceği yazılmalı |
| Anlaşma | Malikler kendi aralarında tercih yapar | Anlaşma tutanakla belgelenmeli |
| Karma | Eski konumuna yakın daire, fark için ek hüküm | Fark hesabı açık ve tarafsız olmalı |
Hangi yöntem seçilirse seçilsin, kat planı üzerinde hangi bağımsız bölümün kime ait olduğu sözleşme ekinde gösterilmelidir. Dağılım tablosu imzadan önce yayımlanır ve maliklerin itirazına açık tutulursa, teslim döneminde gelecek şikâyetler belirgin biçimde azalır.
Kat irtifakı ve tapu devri aşamalara nasıl bağlanır?
Kat karşılığı bir sözleşmede maliklerin en çok endişe ettiği konu, inşaat bitmeden ve yapımı tamamlanmadan tapunun devredilmesidir. Bu riski azaltan mekanizmalardan biri, tapu devrinin inşaat aşamalarına bağlanmasıdır. Kat irtifakı kurulmuşsa bağımsız bölümler tapuda önceden tanımlanabilir. Örnek bir aşamalı yaklaşım şöyle kurgulanabilir:
- Sözleşme ve kat planı imzalanır.
- Kat irtifakı tesis edilir, malikler kendi paylarını belirtir.
- Kaba inşaat tamamlandığında yapı denetim aşama raporuyla ilk devir yapılır.
- Yapı kullanma izni alındığında kalan devirler tamamlanır.
Bu sıralama örnektir; kendi durumunuz için avukat ve noterle konuşmalısınız. Kat karşılığı sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması genel hukuki bilgi olarak bilinir. Diğer önemli maddeler için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza bakabilirsiniz.
Yıkım ve inşaat sırasında komşu bina ilişkisi
İç kesim mahallelerde bina araları dar olabildiği için yıkım yöntemi ve kazı planı, komşu yapıyla ilişki üzerinden kurulur. Ortak duvarı komşuya dayanan bir bina, makineyle bir defada yıkılamaz; parça parça ve kontrollü bir yıkım gerekir. Bunun için:
- Yıkımdan önce komşu bina sahiplerine yazılı bilgi verilir.
- Komşu binaların cephe ve ortak alan durumu fotoğrafla belgelenir.
- Kazı derinliği ve iksa yöntemi komşu temeline göre seçilir.
- Yıkım sonrası enkaz ve hafriyat izinli alana nakledilir.
Bu adımların ihmal edilmesi, yapım aşamasında en çok karşılaşılan uyuşmazlık kaynaklarından biridir.
Teknik şartname ve yapı denetimi
Kat karşılığı sözleşmede «kaliteli malzeme» gibi soyut ifadeler yerine ölçülebilir kalemler yazılmalıdır: hangi sınıf beton, hangi çelik türü, hangi doğrama sistemi, hangi yalıtım kalınlığı ve hangi tesisat ekipmanı kullanılacağı şartnamede gösterilir. Beton sınıfı seçimini beton sınıfı seçimi yazımızda açıkladık. Yapı denetim kuruluşu, 4708 sayılı Kanun uyarınca ruhsata tabi yapılarda denetim yapar; onun aşama raporları paylaşımın adil işlemesi için önemli bir kontrol noktasıdır. Kuruluşun görev tanımı yapı denetim firması ne yapar yazısında yer alıyor.
AlbayrakZ Yapı’nın Topselvi’deki çalışma biçimi
Topselvi’de kat karşılığı işlerini randevuyla yerinde keşifle başlatır, bina ve çevreyi gördükten sonra yazılı bir çerçeve sunarız. Dağılım yöntemini tarafsız biçimde tartışmaya açan bir taslak hazırlamak, sözleşmede teslim takvimini açık yazmak ve zemin etüdünü ruhsat öncesinde istemek çalışma biçimimizin parçasıdır. Hizmetin genel çerçevesi için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Mahalle özeti Topselvi sayfamızda, riskli yapı süreci ise Topselvi kentsel dönüşüm sayfamızda bulunuyor. Komşu mahalledeki eşdeğer sayfa Soğanlık Yeni kat karşılığı inşaat sayfasıdır.
Binanızın kat karşılığı için uygun olup olmadığını konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayın ya da iletişim sayfasından not bırakın. Buradaki hukuki anlatımlar genel bilgidir; avukat ve noterle netleştirin. Mevzuat değişebilir, güncel uygulamayı Kartal Belediyesi’nden ve tapu müdürlüğünden teyit edin.