Topselvi’de çok malikli bir apartmanda oturuyorsanız, yenileme fikri genellikle bir toplantıda, bir çatı sızıntısında ya da bir komşu ile yapılan sohbette başlar. Kartal Topselvi kat karşılığı inşaat ve yenileme kararlarında asıl zorluk, işin kendisinden çok binanın geçmişinin ve maliklerin beklentilerinin masaya yatırılmasıdır. AlbayrakZ Yapı olarak bu sayfayı, bir binanın dosyasını nasıl toparlayacağınız ve komşu binalarla ilişkiyi nasıl yöneteceğiniz üzerine kurduk.
Topselvi’de bir apartmanın «bina dosyası» nasıl hazırlanır?
Kartal, Anadolu Yakası’nın Marmara kıyısındaki bir ilçedir; Topselvi ise sahil bandının dışında, ilçenin iç kesiminde yer alan mahallelerden biri olarak düşünülebilir. İç kesimlerde farklı dönemlerde yapılmış apartmanlar yan yana durur ve her birinin kayıt düzeni farklıdır. Bu yüzden ilk işimiz, bir bina için tek klasörde toplanabilen bir «bina dosyası» hazırlamaktır.
Dosyada bulunması gerekenler:
- Yapı ruhsatı, iskan belgesi ve onaylı mimari proje kopyaları
- Statik proje ve varsa zemin etüdü raporu
- Kat mülkiyeti tapu kayıtları ve arsa payları
- Yönetim planı ile son üç yılın kat malikleri kurulu kararları
- Yapılan büyük onarımların listesi ve faturaları
- Kiracı ve malik iletişim listesi
Belgelerin bir kısmı kaybolmuş olabilir; bu, sürecin durması anlamına gelmez. Eksik belgeyi hangi kuruma yazarak tamamlayacağınızı keşifte birlikte çıkarabiliriz. Ruhsat ve iskan mantığını yapı ruhsatı nasıl alınır ve iskan ve yapı kullanma izni yazılarında topladık.
Ortak alan değişiklikleri Topselvi’de neden kritik?
Yıllar içinde apartmanlarda kapatılan balkonlar, birleştirilen odalar, eklenen çatı katı çıkışları, zemin katta genişletilen dükkân vitrinleri görmek olağandır. Bu değişikliklerin hepsi kötü niyetle yapılmış olmayabilir; fakat ruhsata işlenmemiş bir değişiklik, yenileme veya kat karşılığı görüşmesinde masaya gelir.
Neden önemli olduğunu üç başlıkta özetleyebiliriz:
- Paylaşım hesabı: Mevcut bağımsız bölüm alanları ile ruhsattaki alanlar uyuşmuyorsa, sözleşmedeki oran ya da daire dağılımı yeniden hesaplanır.
- Yapısal güvenlik: Taşıyıcı elemanlara yapılan müdahale, binanın güncel durum değerlendirmesinde ilgili mühendis tarafından okunur.
- İdari süreç: Ruhsata aykırı bölümlerin idari sonucu, bina ve malik bazında değişebilir; Kartal Belediyesi’nden bilgi almadan tahmin yürütmek doğru olmaz.
Bir apartmanda bu tür değişikliklerin listesini çıkarmanın en pratik yolu, her bağımsız bölümü tek tek gezip ruhsattaki plan ile fiili durumu yan yana koymaktır. Bu işlem birkaç saatlik bir çalışmadır ve ileride aylarca sürebilecek tartışmaları baştan görünür kılar. Listeyi hazırlarken suçlayıcı bir dil kullanmamak, maliklerin işbirliğini korur.
Hukuki sonuçlar konusunda genel bilgi verebiliyoruz; kendi binanızdaki durum için avukat ve ilgili idare görüşü gerekir.
Komşu bina ilişkisi: bitişik nizamda iki bina bir arada
İç kesim mahallelerinde bina aralarının dar olduğu, hatta bazı adalarda binaların yan yana sıralandığı görülür. Bu durum, yıkım ve kazı planında ayrı bir başlık açar. Yıkılacak binanın ortak duvarı komşuya dayanıyorsa, yıkım yönteminin parça parça ve kontrollü belirlenmesi gerekir. Kazı yapılacaksa komşu temelinin derinliği, iksa ihtiyacı ve olası oturma izleri önceden değerlendirilir.
Pratikte şunları yapmanızı öneririz:
- Komşu bina sahipleriyle yıkım ve kazıdan önce yüz yüze bilgilendirme toplantısı yapın.
- Komşu binanın cephesini ve iç ortak alan çatlaklarını fotoğraf ve tutanakla kayda alın.
- Şantiye çalışma saatleri ve kamyon güzergâhı için yazılı bir plan paylaşın.
- Olası hasar taleplerinde nasıl ilerleneceğini sözleşmede ve sigorta düzeninde netleştirin.
Yapı ilişkisini iyi yönetmek, yalnızca teknik bir konu değil, aynı zamanda mahalle içi ilişkiyi koruma meselesidir.
Topselvi’de kat karşılığı ve kentsel dönüşüm ayrımı
Malikler binayı yenilemek istediğinde iki ayrı çerçeveyle karşılaşır. Birinde malikler kendi kararıyla müteahhitle anlaşır; diğerinde 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti süreci işler. İkisi birbirinin alternatifi gibi görünse de gerçekte farklı zemine oturur.
| Başlık | Kat karşılığı | Kentsel dönüşüm |
|---|---|---|
| Başlangıç | Malik kararı | Riskli yapı tespiti |
| Sözleşme türü | Noterde düzenleme şeklinde kat karşılığı | Kanun çerçevesinde uzlaşma ve idari adımlar |
| Öne çıkan risk | Paylaşım ve teminat | Çoğunluk ve süre yönetimi |
Topselvi’ye özel süreç anlatımları için Topselvi kat karşılığı inşaat ve Topselvi kentsel dönüşüm sayfalarını hazırladık. Hizmetin genel çerçevesi için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamız yol gösterir. Sözleşme aşamasına gelen malikler için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımız okunmaya değerdir.
Topselvi’de AlbayrakZ Yapı nasıl çalışır?
Topselvi’deki apartman işlerinde önce telefon veya WhatsApp üzerinden binanın durumu ve malik sayısı hakkında bilgi alır, sonra randevuyla yerinde keşif yaparız. Keşifte ortak alanları, bina çevresini, komşu bina mesafesini ve sokak erişimini görür, bunları yazılı bir teklife bağlarız. Zemin etüdünü yeni yapı işlerinde ruhsat öncesinde isteriz. Sözleşmede teslim takvimini açık yazarız.
Aynı ilçede benzer sorulara verdiğimiz cevaplar için Soğanlık Yeni ve Uğur Mumcu mahalle sayfalarına göz atabilirsiniz. İlçenin geneli için Kartal sayfamız hazır.
Bina dosyanızı birlikte gözden geçirmek isterseniz 0533 659 21 71 numaralı hattan bize ulaşabilirsiniz; yazılı iletmek isterseniz iletişim sayfasındaki forma not bırakmanız yeterli. Bu sayfada anlatılan mevzuat çerçevesi değişebilir; başvuru koşullarını Kartal Belediyesi’nden teyit ediniz.