Topselvi’de kentsel dönüşüm gündeme geldiğinde binanın karşısına çıkan asıl zorluk, çoğu zaman rapor ya da yönetmelik değil, yirmi kadar farklı beklentiyi aynı masaya oturtmaktır. Kartal Topselvi kentsel dönüşüm sürecinde teknik doğru kadar önemli olan şey, herkesin sürecin nerede olduğunu bilmesidir. Bu sayfa, dönüşüm kararı öncesinde ve sonrasında malikler arası iletişimi ve uzlaşmayı nasıl yönetebileceğinizi anlatıyor.
Topselvi’de dönüşüm neden uzlaşma işidir?
Kartal, Marmara kıyısındaki bir Anadolu Yakası ilçesidir; Topselvi de ilçenin iç kesim mahallelerinden biri olarak düşünülebilir. Bir apartmanda yıllar boyunca aynı çatı altında yaşayan insanların dönüşüme bakışı farklıdır. Bir malik için mesele evini kaybetme kaygısı, başkası için kira geliri, bir diğeri için yaş ve taşınma zorluğudur.
Beklentileri baştan sınıflandırmak faydalı olur:
| Malik tipi | Sık duyulan kaygı | Yanıtı nasıl yazıya dökmeli? |
|---|---|---|
| Binada oturan | Geçici konut ve taşınma | Süre, kira sorumlusu ve gecikme hükmü |
| Yatırımcı malik | Gelir kaybı, süre belirsizliği | Takvim ve kira dönemi bilgisi |
| Yaşlı malik | Taşınmanın zorluğu | Taşınma desteği ve yeni dairenin erişilebilirliği |
| Yurt dışındaki malik | Uzaktan takip | Düzenli yazılı bilgilendirme ve vekâlet |
| Ticari birim sahibi | Zemin kat değeri | Yeni yapıda ticari birim güvencesi |
Bu tablo, bir toplantı gündemi taslağı gibi kullanılabilir: her kaygı başlığı için yazılı bir cevap hazırlanır.
Riskli yapı tespiti ve resmî çerçeve
Süreç 6306 sayılı Kanun’a dayanır. Riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır; sonuç idareye bildirilir ve kesinleşme, itiraz ve karar süreleri mevzuata göre işler. Burada süre, oran ya da destek tutarı belirtmiyoruz, çünkü bu değerler değişebilir. Güncel şartları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Kartal Belediyesi’nden teyit ediniz. Hizmetin genel çerçevesi kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda anlatılıyor.
Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, yapı güvenliği tartışmasının genel bağlamıdır; ancak bir binanın riskli olup olmadığına yalnızca kendi bulguları karar verir.
İletişim planı: bilgi boşluğunu doldurun
Uzlaşma çoğu zaman bilgi eksikliğiyle kaybedilir. Yönetici ya da girişimci bir malik, süreci yönetmeye başlamadan önce bir iletişim planı çıkarabilir:
- Maliklerin güncel iletişim bilgilerini tek listede toplayın.
- Bir mesajlaşma grubu ve bir yazılı duyuru panosu belirleyin.
- Her toplantıdan sonra bir sayfalık yazılı özet paylaşın.
- Sık sorulan soruları bir belgeye toplayıp güncelleyin.
- Soru cevap toplantısını karar toplantısından ayrı yapın.
Bu plan, yalnızca dönüşümde değil, her ortak kararda faydalı olur. Yazılı özet, sözlü yorumların çarpılmasını azaltır.
Karar toplantısı öncesi ve sonrası
Karar toplantısından önce herkesin elinde şu üç belge olmalı: tespit raporunun özeti, seçenek karşılaştırması ve yazılı müteahhit teklifi. Toplantıda gündem sırasıyla yürütülür, oylama biçimi baştan açıklanır ve tutanak tutulur. Katılamayan maliklerin oyları için vekâlet önceden hazırlanır. Kararın hangi çoğunlukla geçeceği mevzuata bağlıdır; bunu avukatınızla ve ilgili idareyle netleştirin.
Toplantı sonrası yapılacaklar:
- Tutanağın tüm maliklere iletilmesi
- İtirazların yazılı olarak alınması ve cevaplanması
- Sözleşme taslağının avukat tarafından gözden geçirilmesi
- Yıkım ve tahliye takviminin duyurulması
Yıkıp yeniden yapma yolu seçilirse müteahhitle sözleşme kat karşılığı niteliğinde olabilir. Bunun ayrıntıları için Topselvi kat karşılığı inşaat sayfamıza ve kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler rehberimize bakabilirsiniz.
Sürecin ortasında moral düşüşü yaşanması normaldir: raporlar, teklifler ve toplantılar aylar sürebilir. Bu dönemde küçük ve görünür kilometre taşları belirlemek işe yarar; örneğin «bu ay tüm maliklerin vekâletleri tamam» ya da «ay sonuna kadar üç yazılı teklif masada» gibi. Her tamamlanan adımı yazılı olarak duyurmak, maliklerin sürecin ilerlediğini görmesini sağlar.
Bitişik binalarla birlikte dönüşüm
Bazı iç kesim adalarında birbirine bitişik ya da dar aralıklı binalar aynı dönemde yapılmış olabilir. Bu binaların bazıları birlikte değerlendirilirse ortak çözüm mümkün olabilir; bazıları ise yalnızca kendi parseli üzerinden ilerler. Ada bazlı bir yaklaşımın mümkün olup olmadığı parsel ve plan yapısına bağlıdır. Bu nedenle ilk iş, imar durumu belgelerinin yan yana karşılaştırılmasıdır; belgeyi nasıl alacağınızı imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda anlattık.
Yıkım sırasında komşu binanın durumu fotoğraf ve tutanakla belgelenir; kazı derinliği ve yıkım yöntemi buna göre seçilir. Yeni yapı için zemin etüdü yaptırılır ve proje TBDY 2018 çerçevesinde hazırlanır. Yönetmeliğin özü deprem yönetmeliği TBDY 2018 yazımızda özetleniyor.
AlbayrakZ Yapı Topselvi’de nasıl destek olur?
Topselvi’deki dönüşüm görüşmelerini randevuyla yerinde keşifle yürütür, bina ve çevresini gördükten sonra yazılı bir çerçeve sunarız. Toplantı öncesinde maliklere dağıtılabilecek kısa bir bilgilendirme özeti hazırlamak da çalışma biçimimizin bir parçasıdır. Sözleşmede teslim takvimini açık yazar, zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz. Hukuki kısımlar için ise avukat ve noter desteği ayrıca şarttır.
Mahalle özeti Topselvi sayfamızda yer alıyor. Riskli çıkan bir binada teknik karşılaştırmayı Soğanlık Yeni kentsel dönüşüm sayfamızda daha ayrıntılı bulabilirsiniz.
Binanız için bir ilk toplantı hazırlığı yapmak isterseniz 0533 659 21 71 numaralı hattan bize ulaşabilir ya da iletişim sayfasına yazabilirsiniz. Anlatılanlar genel bilgidir; kentsel dönüşüm mevzuatı değişebileceğinden güncel durumu Bakanlıktan ve Kartal Belediyesi’nden teyit edin.