Soğanlık Yeni’de bir arsanız ya da eski bir binanız varsa, inşaat firması aramaya başlamadan önce cevaplamanız gereken üç soru vardır: parselinizde ne kadar yapılaşma hakkı bulunuyor, arazi yapısı hangi ek işleri gerektiriyor ve mevcut bina hangi yolda ilerlemeye uygun? Kartal Soğanlık Yeni inşaat firması ve müteahhit ihtiyacı, çoğu zaman bu üç sorunun cevabı netleştikten sonra gerçek bir iş tanımına dönüşür. AlbayrakZ Yapı olarak bu sayfada, cevapları nasıl arayacağınızı sıralıyoruz.
Soğanlık Yeni’de karar vermeden önce hangi kayıtlar okunur?
Kartal, Anadolu Yakası’nın Marmara kıyısındaki ilçelerinden biridir; Soğanlık Yeni ise sahil bandının dışında, ilçenin iç kesimi içinde değerlendirilen mahallelerden biridir. İç kesim mahallelerinde yapı stoku birbirinden farklı dönemlerde üretilmiş binalardan oluşur; bu yüzden komşu iki parselin hakkı ve durumu bile aynı olmayabilir.
Masa başında tamamlanabilecek ön sorgu şu kalemlerden oluşur:
- Tapu kaydı: malik bilgisi, hisse durumu, ipotek, haciz ve şerhler.
- İmar durumu belgesi: yapılaşma koşulları, plan notları, çekme mesafeleri.
- Mevcut bina için ruhsat, iskan ve proje dosyaları.
- Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kayıtları ile yönetim planı.
- Parselin komşularla sınırı ve varsa ortak duvar durumu.
Bu belgelerin nereden ve nasıl alındığını imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda anlattık. Belge yığınını toplamak zor görünse de yerinde keşiften önce elinizde bulunması, görüşmeyi ilk gün somutlaştırır.
Soğanlık Yeni’de eğim, drenaj ve zemin neden ayrı düşünülür?
Kartal’ın kuzeyine doğru arazi yükselir ve iç kesimde yer yer eğimli parsellerle karşılaşılır. Soğanlık Yeni’deki her parselin eğimi aynı değildir; bu nedenle genellemek yerine keşifte parselin kendi durumuna bakarız. Eğimli bir parselde yapılacak yeni bina için sıralı sorular şunlardır:
- Zemin etüdü temel derinliğini ve zemin taşıma gücünü ne söylüyor?
- Kazı sırasında yamaç tarafında iksa ya da istinat gerekiyor mu?
- Yağmur suyu ve yüzey suyu parselden nasıl uzaklaştırılacak?
- Bodrum kat varsa su yalıtımı ve drenaj kat kat nasıl kurgulanacak?
- Komşu parselin bahçe duvarı veya binası kazıdan etkilenir mi?
Bu soruların hiçbiri tahminle cevaplanmaz. Zemin etüdünün neden ruhsat öncesinde şart olduğunu zemin etüdü rehberimizde, bodrum ve temel sularına karşı alınacak önlemleri ise temel ve bodrum su yalıtımı yazımızda bulabilirsiniz.
Soğanlık Yeni’de bina yaşına göre risk nasıl okunur?
Bir binanın ne zaman yapıldığı, hangi yönetmelik döneminde tasarlandığını gösterir. Deprem yönetmeliği zaman içinde değişmiştir; bugün geçerli olan Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 2018 (TBDY 2018) 1 Ocak 2019’da yürürlüğe girmiştir. Yönetmelikten önce yapılmış bir binanın otomatik olarak riskli olduğu söylenemez, fakat güncel esaslara göre değerlendirilmesi anlamlı olur. Marmara Denizi’ndeki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, İstanbul’daki her yapı sahibi için bu değerlendirmeyi ertelenemez hale getiren genel bağlamdır.
Binanızda gözle görülebilecek ilk işaretler:
- Kolon ve kirişlerde çatlak, beton dökülmesi ve açığa çıkmış donatı.
- Zemin katta sonradan açılmış geniş vitrinler veya kesilmiş taşıyıcılar.
- Ortak duvarlarda ve döşemelerde düzensiz oturma izleri.
- Balkon ve çıkmalarda pas lekesi ve dökülme.
Bunlar tespit değil, uyarıdır. Kesin cevabı riskli yapı tespiti verir ve bu işlem 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı kuruluşlarca yapılır. Ardından güçlendirme ile yıkıp yeniden yapma arasındaki tercihi güçlendirme mi yeniden yapım mı yazımız ele alıyor.
Dar sokakta şantiye: Soğanlık Yeni’de lojistik nasıl planlanır?
İç kesim sokaklarında yıkım ve inşaat lojistiği, işin sessiz ama belirleyici tarafıdır. Hafriyat kamyonunun dönüş yarıçapı, beton pompasının konumlanacağı yer, vinç kurulumu için gereken alan ve komşu binaların kapı önü erişimi keşifte tek tek not edilir. Yıkım öncesinde komşu binaların cephe ve ortak duvar durumu fotoğraf ve tutanakla belgelenir. Yapım sırasında çevreye verilebilecek rahatsızlık, kayıt altına alınan bu başlangıç durumuyla tartışılabilir hale gelir. Çalışma saatleri ve gürültü konularında yerel düzenlemeleri Kartal Belediyesi’nden öğrenmek gerekir.
Kat karşılığı mı, kentsel dönüşüm mü?
İki yolun çıkış noktası farklıdır. Kat karşılığı, malikler ile müteahhit arasındaki özel hukuk sözleşmesidir. Kentsel dönüşüm ise riskli yapı tespitiyle başlayan idari bir süreçtir.
| Soru | Kat karşılığı | Kentsel dönüşüm |
|---|---|---|
| Süreç nasıl başlar? | Malikler kendi kararıyla | Riskli yapı tespitiyle |
| Hukuki çerçeve | Sözleşme, Türk Borçlar Kanunu | 6306 sayılı Kanun |
| Kararı kim verir? | Tüm taraflar sözleşmede uzlaşır | Kanundaki çoğunluklar ve idari süreç |
| İlk adım | İmar durumu ve paylaşım hesabı | Lisanslı kuruluşa tespit başvurusu |
Soğanlık Yeni’ye özgü ayrıntıları iki ayrı sayfada işledik: Soğanlık Yeni kat karşılığı inşaat ve Soğanlık Yeni kentsel dönüşüm. Hizmetin genel tanımı için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza da bakabilirsiniz.
Yerinde keşif Soğanlık Yeni’de nasıl ilerler?
Soğanlık Yeni’deki işlerde randevuyla yerinde keşif yapıyoruz. Keşfe gelmeden önce telefon veya WhatsApp üzerinden hangi belgeleriniz olduğunu ve neyi hedeflediğinizi dinliyoruz. Keşifte parseli, çevresini, sokak erişimini ve mevcut binayı yerinde görüyor, gözlemlerimizi yazılı bir çalışma çerçevesine dönüştürüyoruz. Zemin etüdünü ruhsat öncesinde ister, sözleşmede teslim takvimini açık yazarız.
Aynı ilçedeki komşu mahalleler için de yazdığımız rehberler var: Topselvi ve Uğur Mumcu sayfaları, benzer soruların komşu mahalledeki karşılığını gösterir. İlçenin genel tablosu için Kartal sayfamıza bakabilirsiniz.
Soğanlık Yeni’deki parselinizi ya da binanızı konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, isterseniz iletişim sayfasından kısa bir not bırakabilirsiniz. Bu sayfadaki mevzuat anlatımı genel bilgidir; kurallar değişebileceği için güncel durumu Kartal Belediyesi’nden teyit edin.