Kartal Yukarı’da inşaat firması arayan bir arsa ya da bina sahibinin ilk sorusu çoğunlukla şudur: “Benim parselim, benim binam bu iş için uygun mu?” Bu sayfa o soruya mahalle ölçeğinde cevap vermek için yazıldı. Mahallenin adı, ilçenin sahil bandından uzak, yukarı kesiminde konumlandığını düşündürür; bu tür iç kesimlerde parsel bazında eğim, komşu bina yakınlığı ve eski apartman stoku öne çıkan konulardır. Kesin olmayan yer bilgisini yazmıyoruz; her parselde geçerli olan kontrol listelerine odaklanıyoruz.
Yukarı Mahalle’de parselin eğimi neden ilk bakılan konudur?
İç kesimde yer alan mahallelerde aynı sokakta bile zemin kotu birkaç kat farklı olabilir. Bir parselin yolun üstünde, bir diğerinin altında kalması, temel ve bodrum kararını doğrudan etkiler. Yerinde keşifte şunlara bakılır:
- Parselin yola göre konumu (yol kotunun üstünde mi altında mı)
- Komşu parsellerle arasındaki kot farkı ve varsa mevcut istinat duvarı
- Yağmur sularının parselden nereye aktığı
- Bodrum katın toprak altında kalma oranı
- Şantiyeye vinç, beton mikseri ve kamyon girişi için yol genişliği
Bu bilgiler toplandıktan sonra zemin ve temel etüdü sipariş edilir. Etüt sonucu ruhsat aşamasında zaten istenir; erken yaptırmak ise proje çizilmeden önce temel sistemini netleştirir. Etüdün neden ilk sırada olduğunu zemin etüdü neden önemli yazımızda ayrıntılı bulabilirsiniz.
Yukarı Mahalle’de kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat edilir?
Eğimli ve eski parsellerde kat karşılığı, yalnızca “kaç daire alacağım” pazarlığı değildir. Yamaç yapılaşmasında kazı ve istinat maliyeti, bodrum kat kullanımı ve zemin altındaki sızıntı riski sözleşmenin teknik ekinde açıkça yer almalıdır. Aşağıdaki tablo, ilk görüşmede kullanabileceğiniz soru listesidir:
| Konu | Sözleşmede aranacak netlik |
|---|---|
| Bağımsız bölüm dağılımı | Hangi kat, hangi cephe, kaç daire ve hangi tapu payı |
| Teslim takvimi | Aşamalı takvim ve gecikme halinde yaptırım |
| İstinat ve drenaj | Kimin sorumluluğunda ve hangi projeye göre |
| Kullanılan malzeme sınıfı | Beton sınıfı ve yalıtım için teknik şartname |
| Tapu devri | Kat irtifakı ve iskan sürecine göre hangi aşamada |
Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; bu genel bilgidir, avukat ve noter ile netleştirin. Mahalleye uyarlanmış ayrıntıları Yukarı kat karşılığı inşaat sayfamızda, genel çerçeveyi kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda bulabilirsiniz. Sözleşme maddeleri için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımız da yol gösterir.
Yukarı Mahalle’de eski apartmanlar ve riskli yapı tespiti
Yerleşik mahallelerdeki apartmanlar, bugünkü deprem yönetmeliğinden önce yapılmış olabilir. Bunun yanında yıllar içinde yapılan ek katlar, balkon kapatmaları ve zemin kat kolon kesmeleri de taşıyıcı sistemi etkiler. Şüphe varsa yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı bir kuruluşa tespit ettirilmesi gerekir. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, bu değerlendirmenin genel arka planıdır.
Tespit sonucuna göre iki yol vardır: güçlendirme veya yıkıp yeniden yapma. İkisinin karşılaştırmasını güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizde bulabilirsiniz. Mahallede dönüşümün nasıl yürüdüğünü ise Yukarı kentsel dönüşüm sayfamız anlatıyor.
Yukarı Mahalle’de kat malikleri uzlaşması nasıl kurulur?
Çok hisseli bir bina, kararların yavaş alındığı yerdir. Uzlaşmayı hızlandıran şey çoğu zaman teknik bir ayrıntı değil, düzenli bir toplantı ve yazılı bir karşılaştırmadır. Şu adımlar işe yarar:
- Bütün maliklerin ve tapu paylarının güncel listesini çıkarın.
- Ortak bir sözcü belirleyin.
- Riskli yapı tespit raporunu herkesle paylaşın.
- Seçenekleri (güçlendirme, yıkıp yeniden yapma, kat karşılığı) tek tabloda gösterin.
- Kararları tutanakla kayda geçirin.
Kiracıda oturan malikleri ve yurt dışında ya da başka şehirde yaşayan hissedarları da sürece erken dahil etmek, sonradan çıkacak itirazları azaltır.
Yukarı Mahalle’de ruhsat, iskan ve yetkili idare
İstanbul büyükşehirdir; ruhsat ve yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Yukarı Mahalle için yetkili idare Kartal Belediyesi’dir. Yeni yapılar yapı denetim kuruluşu denetiminde yapılır ve yeni binalarda iskan için Enerji Kimlik Belgesi de aranır. İmar durumu sorgusu, ruhsat başvurusunun ilk adımıdır; nasıl yapıldığını imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda anlattık. Sonrasında yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimiz devreye girer. Mevzuat değişebilir; güncel uygulamayı Kartal Belediyesi’nden teyit edin.
Bina sağlamsa yenilemek: cephe, çatı ve yalıtım
Her eski bina yıkılmak zorunda değildir. Taşıyıcı sistem sağlıklıysa cephe, çatı ve su yalıtımı yenilenerek konfor önemli ölçüde artırılabilir. Yukarı kesimlerde rüzgâr ve yağmurun cepheyi doğrudan yorduğu, eğimli parsellerde ise bodrum duvarına su geldiği sık görülür. Bu tür işler için tadilat ve renovasyon hizmetimize, yalıtım için de mantolama ve ısı yalıtımı rehberimize bakabilirsiniz. Bodrumdaki nem sorunu için temel ve bodrum su yalıtımı yazımız faydalıdır.
Komşu mahalleler ve ilçe geneli
Araştırmanızı genişletmek isterseniz komşu bölgelerdeki Orta, Cumhuriyet ve Soğanlık Yeni sayfalarımıza göz atabilirsiniz. İlçe geneli için Kartal sayfamız, İstanbul çapındaki bilgi için Anadolu Yakası sayfamız hazır.
AlbayrakZ Yapı Yukarı Mahalle’de nasıl çalışır?
İşi telefon ya da WhatsApp üzerinden dinleyip randevuyla yerinde keşif yaparız. Keşifte parselin eğimini, komşu yapıları, sokak genişliğini ve bina durumunu birlikte değerlendiririz. Yazılı teklifte kapsamı ve teslim takvimini açık yazar, zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz.
Yukarı Mahalle’deki projenizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir; süreçlerin güncel hali için ilgili idareye danışın.