Yakacık Yeni’de inşaat firması ararken önce şu soruyu yanıtlamak gerekir: bu bina ne zaman yapıldı ve şimdi hangi durumda? Mahalle adında “Yeni” geçmesi, yapıların yeni olduğu anlamına gelmez; Kartal’ın Yakacık semtinde ilçenin iç kesiminde yer alan bu mahallede farklı dönemlerde ruhsat almış apartmanlar ve müstakil parseller yan yana bulunabilir. Bu sayfa, yapı yaşını çözmekten imar hakkına, kat karşılığından kentsel dönüşüme kadar Yakacık Yeni’deki bina sahiplerinin karşılaştığı temel kararları sıraya koyar.
Yakacık Yeni’de önce binanın dönemini öğrenin
Dönüşüm mü, güçlendirme mi, tadilat mı sorusunun cevabı bina hakkında elinizdeki üç belgeye bağlıdır: yapı ruhsatı, yapı kullanma izni (iskan) ve tapu kaydı. Bu belgelerden yola çıkarak şunlar netleşir:
- Bina hangi dönemin yönetmeliklerine göre yapılmış
- Onaylı statik proje mevcut mu
- İskan alınırken hangi yapı denetimi veya kontrol mekanizması devredeydi
- Ruhsata aykırı ilave var mı (kat, çıkma, kapalı balkon)
Yapı dönemi ne olursa olsun, deprem yönetmeliği zaman içinde değişmiştir; bu yüzden yalnızca yaşa bakarak yargıya varılmaz. Yeni görünen ama proje dışı ilave yapılmış bir bina, eski ama sağlam bir yapıdan daha sorunlu olabilir. Kesin karar için lisanslı kuruluşun analizi gerekir. Yönetmelik bağlamını TBDY 2018 rehberimizden okuyabilirsiniz.
Yakacık Yeni’de imar hakkı sorgusu nasıl yapılır?
Kat karşılığı ve dönüşüm kararı büyük ölçüde parselin imar hakkına bağlıdır. Mevcut binanın kat sayısı ile imar planının izin verdiği kat sayısı arasında fark varsa, yeniden yapımda alan artışı söz konusu olabilir; tersi de mümkündür. Sorgu adımları:
- Tapu bilgileriyle ada ve parsel numarası öğrenilir
- Kartal Belediyesi’nden güncel imar durumu belgesi alınır
- Plan notları okunur: yükseklik, çekme mesafesi, otopark şartı, bahçe kullanımı
- Mevcut yapının bu şartlara göre durumu karşılaştırılır
- Sonuç, yapılabilecek toplam inşaat alanı olarak hesaplanır
Aynı mahalle içinde bile parselden parsele farklı sonuç çıkabilir. Süreç için imar durumu nasıl öğrenilir yazımıza bakmanız yeterli bir başlangıç olur.
Apartman ve site tipi binalarda kat malikleri uzlaşması
Yakacık Yeni’nin apartman ağırlıklı dokusunda en sık karşılaşılan konu, yönetimi sürdüren maliklerin farklı önceliklere sahip olmasıdır. Kimi malik binada oturur, kimi kira getirisi bekler, kimi uzakta yaşar. Toplantı sürecini kolaylaştıran pratikler şunlardır:
| Adım | Amaç |
|---|---|
| Yazılı davet ve gündem | Herkesin aynı bilgiyle toplantıya gelmesi |
| Seçeneklerin yazılı özeti | Kat karşılığı, bedel karşılığı ve güçlendirme ayrımının açık olması |
| Vekâletle katılım | Uzaktaki maliklerin karara dahil edilmesi |
| Toplantı tutanağı | Alınan kararların belgeye bağlanması |
| Taslak sözleşme dağıtımı | Sürpriz maddelerin önlenmesi |
Kat maliklerinin oy çoğunlukları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 6306 sayılı Kanun çerçevesinde belirlenir; oranlar değişebildiği için güncel usulü ilgili idareden ve avukatınızdan öğrenin.
Yakacık Yeni’de kat karşılığı ve kentsel dönüşüm: hangisi ne zaman?
Kat karşılığı, bina ya da arsa sahibinin peşin ödeme yapmadan yeni yapıya sahip olması yoludur; kentsel dönüşüm ise riskli yapı tespiti sonrası 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yürüyen daha geniş bir süreçtir. İkisi birlikte de kullanılabilir. Hangisinin uygun olduğu tespit raporuna, imar hakkına ve maliklerin bütçesine göre değişir. Mahalle ölçeğinde ayrı ayrı anlattığımız iki sayfa var: Yakacık Yeni kat karşılığı inşaat ve Yakacık Yeni kentsel dönüşüm. Genel çerçeveyi ise kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızdan okuyabilirsiniz.
Eğim, otopark ve şantiye erişimi
Yakacık’ın iç kesiminde yer alan bir parselde arazi kimi zaman eğimlidir. Bu durum yeni bir bina tasarlanırken bodrum katın konumunu, otopark rampasını ve istinat gereksinimini etkiler. Keşifte parselin sokağa göre kotuna, komşu yapılara olan mesafesine ve hafriyat aracının sokağa erişimine ayrıca bakarız. Şantiyenin kurulacağı bahçenin genişliği de tasarımın parçası sayılır. Ruhsat sürecinin adımlarını yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizde izleyebilirsiniz. Mevzuat değişebilir; Kartal Belediyesi’nden güncel uygulamayı teyit edin.
Ruhsat, iskan ve mevcut binanın yenilenmesi
İstanbul büyükşehirdir; ruhsat ve iskan işlemleri kural olarak ilçe belediyesinde, yani burada Kartal Belediyesi’nde yürür. Yapı sağlamsa cephe, çatı ve ortak alanları yenilemek de bir seçenektir; bu işler tadilat ve renovasyon hizmetimiz kapsamında değerlendirilir. Tadilatta izin gerektiren işler için izin gerektiren tadilat işleri yazımızı okuyabilirsiniz.
Yakın mahalleler
Yakacık Yeni’yi komşusu olan Yakacık Çarşı ile karşılaştırmak, ticari doku ile konut dokusunun farkını görmeye yardım eder. Bir de Yukarı mahalle sayfasına göz atabilirsiniz. İlçe geneli için Kartal sayfamız, sahil bandı için Yalı sayfamız mevcuttur.
AlbayrakZ Yapı Yakacık Yeni’de nasıl ilerler?
Yakacık Yeni’deki işleri telefonla dinler, ardından randevuyla yerinde keşif yaparız. Keşifte belgeleri sahadaki bina ile karşılaştırır, yazılı bir teklif hazırlarız. Sözleşmede teslim takvimini açık yazar, zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz.
Belgelerinizle birlikte bize 0533 659 21 71 üzerinden ulaşabilir ya da iletişim sayfasında bilgi bırakabilirsiniz. Bu sayfa genel bilgi içerir; kesin sonuçlar için ilgili idareye ve uzmanlara başvurun.