Silivri’de arsası olan bir kişi, “kat karşılığı verirsem ne alırım?” sorusuna cevap ararken çoğu zaman önce daire sayısına bakar. Oysa Silivri’de asıl belirleyici, arsanın imar durumu ve arazi niteliğidir. Yerleşik alandaki bir parselle, tapuda tarla görünen bir parsel aynı sözleşmeyle ele alınamaz. Bu sayfa, Silivri’de kat karşılığı inşaat düşünen arsa sahiplerine hazırlık adımlarını ve sözleşme başlıklarını anlatır. Hizmetin genel çerçevesi kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda yer alıyor.
Önce arsanın niteliğini netleştirin
Silivri geniş bir yüz ölçüme ve çeşitli arazi tiplerine sahiptir. Kıyıya yakın yerleşik bölgelerde imarlı parseller bulunurken, iç kesimde tarım ve mera nitelikli araziler geniş yer tutar. Kat karşılığı için üç soru sorulur:
- Parsel imarlı mı, yoksa tarım arazisi niteliğinde mi?
- İmar planında izin verilen kat sayısı ve toplam inşaat alanı nedir?
- Tapuda ipotek, haciz ya da irtifak gibi şerhler var mı?
Bu üç sorunun cevabı olmadan yapılan bir anlaşma, ileride ruhsat aşamasında çıkacak sürprizlere açıktır. İmar durumu araştırması için imar durumu nasıl öğrenilir yazısına ve Silivri imar durumu ve yapı ruhsatı sayfasına bakabilirsiniz.
Silivri’de kat karşılığın tipik örnekleri
İlçede kat karşılık şu durumlarda gündeme gelir:
- Merkezdeki eski tek katlı ya da iki katlı evin yerine apartman yapılması
- Gelişen yerleşim bölgelerinde boş arsaya küçük apartman ya da site kurulması
- Aynı aileden birkaç varisin ortak arsasının değerlendirilmesi
- Yazlık sitedeki parselin yıl boyu kullanıma uygun yeni yapıya dönüşmesi
Varisli arsalarda, tüm hissedarların kararı ve imzası şarttır; miras işlemleri tamamlanmadan sözleşme yapılamaz. Bu adımı atlamak, sözleşmenin geçersiz kalma riskini doğurur.
Sözleşmenin omurgası
Kat karşılığı sözleşmesi eser sözleşmesi ile taşınmaz devri vaadinin birleşimidir. Bu nedenle noterde düzenleme şeklinde yapılır. Sözleşmede aşağıdaki başlıklar yazılı olmalıdır:
| Başlık | Kontrol noktası |
|---|---|
| Arsa payı ve daire dağılımı | Hangi daireler arsa sahibine, hangileri müteahhide |
| Teslim takvimi | Başlangıç ve bitiş tarihi ile aşamalı teslim |
| Gecikme koşulları | Süre uzarsa taraflara düşen sorumluluk |
| Ruhsat ve yapı denetim | Başvuruyu kimin yaptığı, masrafı kimin karşıladığı |
| Malzeme ve donanım | Cephe, doğrama, zemin kaplaması, asansör gibi kalemler |
| İskan ve tapu devri | Yapı kullanma izni sonrası tapu işlemi |
Metin genel bilgi niteliğindedir; avukat ve noter ile netleştirmenizi öneririz. Sözleşmede dikkat edilecekler için kat karşılığı sözleşmesi yazımız daha ayrıntılıdır.
Sahil ve rüzgâr etkisi: yapım maliyetinin görünmeyen kalemi
Açık Marmara kıyısına yakın parsellerde yapı, rüzgâr ve tuzlu nemle birlikte yaşar. Cephe, çatı ve doğrama seçimi, bu etkiye göre yapılır; bu da malzeme kalitesini sözleşmenin önemli bir başlığı haline getirir. “Standart malzeme” ifadesi yeterli değildir; cephe kaplaması, su yalıtımı ve doğrama sistemi ayrı ayrı yazılmalıdır. Sahil kuşağındaki işler için Silivri tüm dış cephe uygulamaları sayfasına da bakabilirsiniz.
Silivri’de arsa sahibinin sık sorduğu sorular
“Arsam kıyıya yakın, bu kat karşılığı için avantaj mı?” sorusu sık gelir. Deniz manzarası ya da kıyıya yakınlık, daire değerini artırabilir; ancak aynı konum kıyı mevzuatından doğan kısıtları da beraberinde getirebilir. Bu nedenle avantaj ancak imar ve kıyı durumu netleştikten sonra konuşulabilir. “Arsam ilçe merkezine uzak, müteahhit bulmak zor mu?” sorusunda ise altyapı erişimi ve yol durumu belirleyicidir; su, elektrik ve kanalizasyon bağlantısının maliyeti, müteahhidin teklifini etkileyen kalemdir. Bu yüzden sözleşme öncesinde altyapı durumunun yazılı olarak değerlendirilmesini öneririz.
Vergi, harç ve tapu masrafları
Kat karşılığı işlemlerinde tapu devri, harç ve vergi konuları ayrıca değerlendirilmelidir. Bu kalemlerin tutarı ve kimin tarafından karşılanacağı sözleşmede açık yazılmalı, mali müşavir ya da avukat ile teyit edilmelidir. Biz bu konuda tutar ve oran yazmıyoruz; mevzuat değişebildiği için güncel bilgi ilgili kurumlardan alınmalıdır.
Zemin ve deprem bağlamı
Silivri, Marmara Denizi içinden geçen fay hattına yakın bir ilçedir. Bu nedenle zemin etüdü ve TBDY 2018 uyumu, sözleşmenin teknik dayanağıdır. Zemin etüdünün kim tarafından ve ne zaman yaptırılacağı sözleşmede belirtilmelidir. Ayrıntı için zemin etüdü rehberimize bakabilirsiniz.
Şantiye süreci: açık arazide bile planlı olmak
Silivri’de daha geniş parsellerde şantiye kurulumu kolaylaşır; ancak rüzgâr, yağış ve zemin durumu iş takvimini etkiler. İskele güvenliği ve beton dökümü, sert rüzgâr günlerinde ertelenir. Sözleşmedeki teslim takvimi bu ihtimali içermelidir. Bu nedenle biz teslim takvimini açık yazarız ve hava kaynaklı gecikmelerin nasıl ele alınacağını baştan belirleriz.
Kat karşılığı sonrası: konut ve site yapımı
Anlaşma yapıldıktan sonra süreç, klasik konut yapım aşamalarını izler. Bu sürecin ayrıntısı Silivri konut ve apartman projeleri sayfasında anlatılıyor. Mevcut bir apartman söz konusuysa ve risk endişesi varsa Silivri kentsel dönüşüm sayfası da faydalı olabilir.
Randevu ve iletişim
Silivri’de randevuyla, arsanızın bulunduğu yerde buluşuyoruz. Arsanız için ilk değerlendirme yapmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Mevzuat ve uygulama değişebilir; ruhsat ve imar şartlarını Silivri Belediyesi’nden teyit edin, hukuki konularda avukatınıza danışın.