Acıbadem’de oturduğunuz binanın yaşı ilerlemişse veya komşularınızla “bina dönüşecek mi?” konuşmaları başlamışsa, elinizde henüz kesin bir bilgi olmayabilir. Acıbadem kentsel dönüşüm sürecinde atılacak ilk adım bellidir: binanın gerçek durumunu lisanslı bir kuruluşa ölçtürmek. Aşağıda süreci, çok maliklili bir apartmanın karşılaşacağı sırayla, Acıbadem’e özgü ayrıntılarla anlatıyoruz.
Acıbadem’de kentsel dönüşüm hangi aşamalarla ilerler?
Kentsel dönüşüm çerçevesi büyük ölçüde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a dayanır. Bir bina için tipik akış şudur:
- Malik veya maliklerin lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti başvurusu
- Tespit raporunun idareye iletilmesi ve sonucun malikler bilgilendirilerek kesinleşmesi
- Güçlendirme veya yıkıp yeniden yapma kararı
- Müteahhitle sözleşme, zemin etüdü ve proje
- Tahliye, yıkım ve yeni yapı ruhsatı
- İnşaat, yapı denetimi ve iskan
Sürelerin ve şartların güncel hâlini ilgili idareden teyit etmek gerekir; mevzuat sık değişiyor. Hizmetin genel tanımını kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda bulabilirsiniz.
Acıbadem’de çok maliklili apartmanda uzlaşma nasıl kurulur?
Acıbadem’in iç kesimde ve ana akslara yakın konumu, bazı binalarda ticari zemin katlarla konut katlarının aynı yapıda buluşması anlamına gelir. Bu, uzlaşma masasında farklı beklentiler doğurur: dükkân sahibi iş yerinin kesintiye uğramasından, konut maliki geçici barınmadan, mirasçı maliki ise paydan endişe edebilir.
Uzlaşmayı kolaylaştıran adımlar:
- Toplantıdan önce tespit raporunun ve seçeneklerin yazılı olarak herkese iletilmesi
- Zemin kat işyeri sahipleri için ayrı bir bilgilendirme başlığı
- Yurt dışında veya başka şehirde yaşayan maliklere vekâlet yoluyla katılım
- Taslak sözleşmenin toplantıdan önce dağıtılması
- Kararların imzalı toplantı tutanağıyla kayda geçmesi
Çoğunluk oranları ve usul mevzuatla belirlenir; bu konuda avukatınızla görüşmeniz gerekir. Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir.
Güçlendirme mi yıkıp yeniden yapma mı?
Tespit sonucunda riskli çıkan yapıda seçim, taşıyıcı sistemin durumuna ve parselin imar hakkına bağlıdır. İmar hakkı, yeni yapıda kaç bağımsız bölüm çıkacağını etkiler; eski bir apartmanda yıllar içinde yapılmış eklemeler ise güçlendirmeyi zorlaştırabilir. İki yolu karşılaştıran güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizi kararınızdan önce okumanızı öneririz. Yeni yapı, güncel yönetmeliğe göre tasarlanır; yönetmeliğin ana hatlarını Bina Deprem Yönetmeliği yazımızda özetledik.
Acıbadem’de yıkım ve şantiye lojistiği
Ana arter kenarındaki yıkım, sakin bir iç sokaktaki yıkımdan farklı planlanır. Trafik akışı, kamyon giriş çıkışı, yayaların güvenliği ve toz kontrolü öne çıkar. Eğimli sokakta ise hafriyat kamyonunun manevrası ve şantiye girişinin konumu ayrıca düşünülür.
Yıkım öncesinde yapılacaklar:
- Bitişik veya yakın yapıların mevcut çatlaklarının fotoğraf ve tutanakla kayda alınması
- Su, elektrik ve doğalgaz aboneliklerinin kapatılması ve hatların güvenle sonlandırılması
- Yıkım yöntemi ve saatleri için ilgili idareden izin alınması
- Hafriyat ve enkazın izinli alana taşınması
Yıkımın ardından temel kazısı için zemin etüdüne dayalı proje kullanılır. Etüt konusunu zemin etüdü rehberimizden okuyabilirsiniz.
Tahliye döneminde barınma ve sözleşme
Tahliyeden yeni dairelerin teslimine kadar geçen süre, dönüşümün en kaygı verici bölümüdür. Malikler bu dönemde kendi barınma çözümlerini planlar; bazı destek ve kira yardımı kalemleri mevzuata göre değişebilir. Sözleşmede bu konuya ayrı bir madde açmak, ileride anlaşmazlığı önler. Yazılması gerekenler:
| Konu | Sözleşmede aranan netlik |
|---|---|
| Tahliye tarihi | Hangi tarihe kadar boşaltılacağı |
| Geçici barınma | Kira desteğinin kim tarafından, hangi dönemde verileceği |
| Teslim takvimi | Aşama aşama yazılı tarih aralığı |
| Gecikme | Yaptırım ve kira devamlılığı |
Kat karşılığı yöntemi ile dönüşüm yapmak isterseniz Acıbadem kat karşılığı inşaat sayfamız sözleşme ayrıntılarını verir.
Acıbadem’de dönüşüm öncesi bina sahiplerinin sık atladığı noktalar
Dönüşüm kararı verilen binalarda sonradan sorun çıkaran konular çoğu zaman teknik değil, kayıt ve iletişim kaynaklıdır. Toplantıya girmeden önce şu maddeleri kontrol etmenizi öneririz:
- Bina yönetim planının güncel olup olmadığı ve kat malikleri kurulu kararlarının nerede tutulduğu
- Tapuda arsa paylarının fiilî kullanımla uyuşup uyuşmadığı
- Yıllar içinde çatı katına, bodruma ya da zemin kata yapılmış izinsiz eklerin durumu
- Kiracı oturan dairelerde malik ile kiracı arasındaki tahliye yükümlülüğü
- Ortak giderlere ve doğalgaz, su, elektrik aboneliklerine ait borç ya da kayıt durumu
Eğimli sokakta yer alan binalarda ayrıca bodrum kat ve istinat duvarı kayıtlarına bakmak gerekir; çünkü yeni yapının temel kotu bu verilerle birlikte hesaplanır. Bina yaşlı olsa da bazı elemanlar sağlam çıkabilir, bazı elemanlar ise beklenenden çok daha kötü durumda olabilir. Bu nedenle tespit raporunu yalnızca bir sonuç sayfası olarak değil, bütün seçenekleri gösteren bir belge olarak okumak gerekir. Raporu maliklerle birlikte satır satır incelemek, kararın herkes tarafından benimsenmesini kolaylaştırır ve sonradan çıkabilecek “bize böyle anlatılmamıştı” itirazlarını azaltır.
AlbayrakZ Yapı’nın Acıbadem’deki çalışma biçimi
Acıbadem’deki dönüşüm görüşmelerinde önce telefonla kısa bir ön bilgi alır, sonra randevuyla binanızı yerinde görürüz. Keşif sonunda yazılı bir çerçeve teklif hazırlar, sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. Zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz. Kat malikleri toplantısına hazırlık notlarıyla destek verebiliriz. Mahalleye dair daha geniş bir çerçeve için Acıbadem mahalle sayfamıza bakabilirsiniz.
Binanızın durumunu birlikte değerlendirmek için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Kanun ve yönetmelikler değişebilir; Acıbadem’deki durumunuz için güncel şartları Kadıköy Belediyesi ve Bakanlıktan teyit edin.