Acıbadem’de bir arsanız, eski bir apartman dairesi ya da yenilemek istediğiniz bir binanız varsa, aradığınız şey genellikle “burada ne yapılabilir, kimle ve hangi sırayla?” sorusunun net cevabıdır. Kadıköy Acıbadem için inşaat firması veya kat karşılığı müteahhit ararken ilk adım, parselin resmi durumunu kâğıt üzerinde görmek, ikinci adım ise parseli yerinde tanımaktır. AlbayrakZ Yapı olarak bu iki adımı, teklif vermeden önce randevuyla yapılan bir keşifte birleştiriyoruz.
Acıbadem’de bir parseli değerlendirmeden önce neye bakılır?
Kadıköy, Anadolu Yakası’nda Marmara kıyısına açılan bir ilçedir; Acıbadem ise sahil bandından uzakta, ilçenin iç kesiminde ve ana ulaşım akslarına yakın bir konumda yer alır. Bu konum iki şeyi öne çıkarır: bazı sokaklarda eğim, bazı yüzeylerde ise ana arterden gelen ses ve toz yükü. Sahil mahallelerinde nem ve tuzlu hava öne çıkarken burada gündeme gelen konular farklıdır.
Parsel değerlendirmesi şu belgelerle başlar:
- Güncel tapu kaydı; şerh, ipotek ve haciz bilgisi
- Kadıköy Belediyesi’nden alınacak imar durumu belgesi
- Parsele ait plan notları ve yapılaşma koşulları
- Mevcut binanın ruhsatı, iskanı ve varsa projeleri
- Daha önce yaptırılmış zemin veya sondaj raporları
Belgeleri nasıl edineceğinizi imar durumu nasıl öğrenilir rehberimizde adım adım anlattık. Burada kritik olan nokta, sözlü bilgiyle resmî belgeyi ayırmaktır: yan parselde kaç kat çıkıldığı, sizin parselinizde de aynısının çıkacağı anlamına gelmez.
Acıbadem’de eğimli parselde inşaat nasıl planlanır?
Yamaca ya da eğime oturan bir parselde iş, temel kazısından çok önce başlar. Arazinin eğimi kazı sırasını, iksa ihtiyacını ve yağmur suyunun nereye gideceğini belirler. Bu yüzden zemin etüdü yalnızca bir evrak değil, projeyi biçimlendiren bir veridir; ruhsat için gerekli olduğu gibi temel tipine de yön verir. Etüdün neden atlanmaması gerektiği zemin etüdü rehberimizde açıklanıyor.
Eğimli parselde ilk keşifte özellikle şu başlıklara bakarız:
- Sokak seviyesi ile parselin arka kotu arasındaki fark ve bunun bodrum katlara etkisi
- Yamaçtan gelebilecek yüzey suyu ve drenaj çözümü
- Komşu parsellerdeki mevcut istinat duvarlarının durumu
- Hafriyat kamyonunun ve beton pompasının sokağa giriş çıkış koşulları
- Temel çevresinde su yalıtımı ve drenaj katmanı ihtiyacı
Su ve nem meselesi eğimli arazide temel çevresinde birikebildiği için temel ve bodrum su yalıtımı yazımız bu tür parsellerde işe yarar bir kontrol listesi sunar.
Ana arter kenarındaki binalarda cephe ve ses konforu
Acıbadem’in ulaşım akslarına yakın olması, oradaki bazı binaların gün boyu ses ve toz baskısı altında kaldığı anlamına gelir. Bu, yeni yapıda ve tadilatta ayrı ayrı ele alınır. Yeni bir yapıda cephe katmanları ve doğrama tipi baştan bu yüke göre seçilir. Var olan binada ise mantolama ve pencere yenileme, ısı yalıtımıyla birlikte ses konforunu da iyileştirebilir. Mantolamanın nasıl yapılacağını mantolama ve ısı yalıtımı rehberimizde ayrıntılı bulabilirsiniz. Yalnızca cephe yenilemek istiyorsanız, tüm dış cephe uygulamaları hizmetimiz tam olarak bu ihtiyaca yönelik.
Ana arter yüzeyinde zemin katta dükkân bulunan yapılarda ek bir konu vardır: dükkân sahipleri ile üst kat malikleri aynı binanın parçasıdır ve kolon, kiriş gibi taşıyıcı elemanlar hepsini ilgilendirir. Zemin kata yıllar içinde yapılan müdahaleler, riskli yapı tespitinde göz önüne alınır.
Acıbadem’de eski bina için riskli yapı tespiti ve güçlendirme
Marmara Denizi’ndeki fay hattı ve 1999 depremi, Kadıköy’deki bina sahiplerinin gündeminde her zaman yer alıyor. Yapı yaşı bu tartışmada işaret olabilir ama karar vermez; asıl belirleyici, lisanslı kuruluşların 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yaptığı ölçüm ve analizdir. Tespit yaptırmak isteyen kat malikleri, önce binanın ruhsat, proje ve tapu bilgilerini derlemelidir.
Tespit sonrası iki yol açılır. Bu karar taşıyıcı sistemin durumuna ve parselin imar hakkına bağlıdır:
| Yol | Öne çıktığı durum |
|---|---|
| Güçlendirme | Taşıyıcı sistem büyük oranda yeterli, imar hakkı artmıyor |
| Yıkıp yeniden yapma | Taşıyıcı sistem yetersiz veya imar hakkı yeni yapıya izin veriyor |
Karar sürecini eski bina için güçlendirme mi yeniden yapım mı yazımızda ayrıntılandırdık. Acıbadem’e özgü adımları ise Acıbadem kentsel dönüşüm sayfamızda bulabilirsiniz.
Acıbadem’de kat karşılığı verirken sözleşmede nelere bakılır?
Arsasını ya da eski binasını kat karşılığı vermek isteyen kişi için kritik konular sözleşmenin içinde yazılıdır. Kat karşılığı sözleşmesi taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; bu genel bir bilgidir, kendi durumunuzda avukat ve noterle netleştirin. Sözleşmede paylaşım tablosu, teslim takvimi, gecikme yaptırımı ve teknik şartname açıkça yer almalıdır. Kat karşılığı sözleşmesi rehberimiz bu maddeleri sıralar; Acıbadem’deki uygulamayı Acıbadem kat karşılığı inşaat sayfamızda anlatıyoruz.
Ruhsat, yapı denetimi ve iskan
İstanbul büyükşehirdir; yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde, yani Kadıköy Belediyesi’nde yürür. Ruhsata tabi yapılar 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşunun denetimindedir. Sürecin tamamını yapı ruhsatı nasıl alınır yazımızda görebilirsiniz.
AlbayrakZ Yapı Acıbadem’de nasıl çalışır?
Acıbadem’deki işlerde önce telefon veya WhatsApp üzerinden kısa bir ön görüşme yapar, ardından randevuyla yerinde keşfe geliriz. Keşifte parselin eğimine, sokağa giriş koşullarına, komşu yapılara ve mevcut binanın hâline bakarız. Teklifi yazılı hazırlar, sözleşmede teslim takvimini açık yazarız; zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz. Genel hizmet tanımı için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Komşu mahallelerin durumu da benzer sorular doğurabilir; Koşuyolu ve Hasanpaşa sayfalarımız aynı soruları kendi ölçeğinde ele alıyor. İlçenin genel çerçevesi için Kadıköy sayfamıza uğrayın.
Parselinizi ya da binanızı konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, isterseniz iletişim sayfasından kısa bir not bırakabilirsiniz. Bu sayfadaki mevzuat çerçevesi zamanla değişebilir; Acıbadem’deki durumunuz için güncel kuralları Kadıköy Belediyesi’nden teyit etmenizi öneririz.