Acıbadem’de bir arsanız veya kat sayısı sınırlı eski bir apartmanınız varsa ve bunu kat karşılığı vermeyi düşünüyorsanız, yapmanız gereken ilk şey müteahhit aramak değil, elinizdeki taşınmazın ne kadar hak doğurduğunu öğrenmektir. Acıbadem kat karşılığı inşaat konusunda karar verecek kişi için sıralama şöyledir: önce imar hakkı, sonra sözleşme çerçevesi, en sonunda müteahhit. Bu sayfa o sırayı, Acıbadem’in kendine özgü koşullarını düşünerek işliyor.
Acıbadem’de kat karşılığı sürecine hangi adımla başlanır?
Süreç, herhangi bir sözleşme imzalanmadan önce aşağıdaki kontrollerle başlar:
- Tapu kaydının temizliği: şerh, ipotek, haciz ve intifa gibi kısıtlar
- Kadıköy Belediyesi’nden güncel imar durumu belgesi
- Parselin yüz ölçümü ile mevcut bina taban alanının karşılaştırılması
- Binada birden fazla malik varsa her birinin arsa payının ve rızasının netleştirilmesi
- Yerinde keşif ve ön zemin gözlemi
Kat karşılığı, hukuken bir eser sözleşmesi ile taşınmaz devri vaadinin birleşimidir. Bu nedenle sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır; bu genel bir bilgidir ve kişisel durumunuzda avukat ile noter yönlendirmesi şarttır. Kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımız maddeleri tek tek açıyor.
Acıbadem’de eğimli parsel kat karşılığı hesabını nasıl değiştirir?
Acıbadem, sahil bandının değil iç kesimin mahallesidir ve bazı sokaklarında arazi eğimlidir. Kat karşılığında bu eğim iki yerde belirleyici olur: bodrumun ne kadarının zemin altında kalacağı ve istinat işinin kimin maliyetine yazılacağı. Bunlar sözleşmede açık olmazsa, iş başladıktan sonra taraflar arasında ek bedel tartışması çıkabilir.
Eğimli bir parselde sözleşme öncesi şu sorular tek tek sorulmalıdır:
- Bodrum katlar bağımsız bölüm sayılacak mı, yoksa ortak alan olarak mı kalacak?
- İstinat duvarı ve drenaj gibi arazi düzenleme işleri hangi tarafın kapsamında?
- Zemin etüdü sonucunda temel tipi değişirse teslim tarihi ne olacak?
- Komşu parselle sınırdaki duvarın durumu iş başlamadan tutanağa bağlanacak mı?
Zemin etüdünün bu kararları nasıl etkilediğini zemin etüdü neden önemli yazımızda bulabilirsiniz.
Kat karşılığında daire paylaşımı tablosu nasıl hazırlanır?
Paylaşım, sözleşmenin en çok tartışılan bölümüdür. Genel bir örnek tablo şöyle kurgulanabilir; bu yalnızca bir biçim örneğidir, oranlar ve sayılar sizin parselinize göre belirlenir:
| Bağımsız bölüm | Kat | Kime ait | Not |
|---|---|---|---|
| Daire A | Zemin üstü ilk kat | Arsa sahibi | Cephe ve yön sözleşmede yazılı |
| Daire B | İkinci kat | Müteahhit | Tapu devri aşaması belirtilmeli |
| Bodrum depo | Bodrum | Ortak veya paylı | Kullanım biçimi yazılı |
Burada kat numarasının yanında cephe yönünün de yazılması, dairelerin değer farkı yaratabileceği için önemlidir. Sözleşme “üçüncü kat daire” yerine “üçüncü kat, hangi cephe, kaç numara” biçiminde yazılırsa ileride ihtilaf çıkması güçleşir.
Teslim takvimi ve gecikme koşulları
Sözleşmede tek bir “teslim tarihi” yazmak çoğu zaman yetmez; aşamaları da yazmak gerekir: ruhsat alınması, kazı ve temel, kaba inşaat, ince inşaat, iskan başvurusu ve tapu devri. Her aşamanın yaklaşık başlangıç ve bitişi belirlenir; ruhsat ve etüt gibi idarenin veya üçüncü tarafların sürelerine bağlı aşamalar ayrıca not edilir. Gecikme durumunda hangi yaptırımın işleyeceği ve eski binada oturanlara nasıl bir kira düzenlemesi yapılacağı açık yazılır. Kaba ve ince işlerin ne anlama geldiği kaba inşaat ve ince inşaat nedir yazımızda özetleniyor.
Ana arter kenarındaki parsellerde dikkat edilecekler
Acıbadem’de ana ulaşım akslarına yakın parsellerde zemin kat genellikle ticari kullanıma yatkın olabilir; bunun geçerli olup olmadığı imar durumu belgesinde yazar. Kat karşılığında zemin katın ticari mi konut mu olacağı, paylaşımın hesabını değiştirir. Aynı zamanda ses ve toz yükü dikkate alınarak cephe katmanları ve doğrama teknik şartnamede belirtilmelidir.
Sözleşme imzalanmadan önce sorulacak son sorular
İmza atmadan önce müteahhitle şu başlıkları yüz yüze netleştirin: iş sırasında ortaya çıkan ek işlerin kim tarafından ve hangi yöntemle onaylanacağı, yapı denetim kuruluşunun kimin tarafından seçildiği, ortak alan ve çevre düzenlemesinin kapsamı ile asansör ve kazan dairesi gibi ortak sistemlerin teslim koşulları. Bu maddelerin sözlü kalması, aradan aylar geçtikten sonra herkesin farklı bir şey hatırlamasına yol açar. Yazılı olan her madde, tarafların ilerideki bir anlaşmazlıkta başvuracağı ortak referans olur.
Ruhsat ve iskan süreci
İstanbul büyükşehirdir ve yapı ruhsatı ile iskan kural olarak Kadıköy Belediyesi’nde yürür. Ruhsata tabi yapılarda yapı denetim kuruluşu çalışır ve iskan aşamasında enerji kimlik belgesi aranır. Ayrıntılar için iskan ve yapı kullanma izni yazımıza bakabilirsiniz.
AlbayrakZ Yapı’nın Acıbadem’deki yaklaşımı
Acıbadem’deki kat karşılığı görüşmelerini randevuyla yerinde keşifle yürütürüz. Keşifte parselin eğimine, sokağa giriş koşuluna ve mevcut binanın durumuna bakar, ardından yazılı teklif hazırlarız. Sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. Genel hizmet çerçevemiz için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza göz atabilirsiniz.
Aynı mahallede eski bina için riskli yapı süreci gündeme geliyorsa Acıbadem kentsel dönüşüm sayfamız, mahallenin genel çerçevesi için Acıbadem mahalle sayfamız yol gösterir. Komşu mahalle olarak Koşuyolu sayfamız da benzer soruları ele alır.
Arsanızı ya da binanızı birlikte değerlendirmek için 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşabilir, dilerseniz iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Kat karşılığına dair mevzuat ve uygulama değişebilir; kendi durumunuzda güncel şartları Kadıköy Belediyesi ve noter aracılığıyla netleştirin.