Eğitim Mahallesi’nde kentsel dönüşüm düşünüyorsanız, özellikle zemin katında işyeri olan bir apartmanda oturuyorsanız, sürecin genel akışını baştan bilmek işi kolaylaştırır. Karma kullanımlı binalarda dönüşüm, yalnızca konut sahiplerini değil, dükkân ve depo sahiplerini ve onların kiracılarını da ilgilendirir; bu da toplantıları, sözleşmeyi ve yıkım öncesi boşaltmayı daha çok koordinasyon isteyen bir işe dönüştürür. Bu sayfa, Kadıköy Eğitim Mahallesi’nde 6306 sayılı Kanun çerçevesinde ilerleyen dönüşüm sürecini işyerli binalar açısından anlatıyor.
Zemin katı ticari olan binalarda dönüşümün özel yönleri
Eski apartmanlarda zemin katın dükkân ya da atölye olarak kullanılması yaygındır. Bu düzenin taşıyıcı sisteme etkisi tek tek incelenmelidir: zemin katta yer yer geniş açıklıklar bırakmak için kolon ve perde düzeninden ödün verilmiş olabilir, bu da deprem davranışında önemli bir belirleyicidir. Riskli yapı tespiti sırasında lisanslı kuruluş bu tür düzensizlikleri de değerlendirir.
Bu yüzden, işyeri sahiplerinin de tespit sürecine baştan dahil edilmesi gerekir. Aksi halde sonradan raporu kabul etmeyen ya da sürece geç katılan bir malik, tüm takvimi bozabilir.
Dönüşüm adımları
- Bilgi toplama: Bina yaşı, kat düzeni, işyeri kullanım durumu, önceki tadilatlar ve çatlak gibi belirtiler not edilir.
- Riskli yapı tespiti: Lisanslı kuruluş taşıyıcı sistemi inceler ve rapor düzenler.
- Raporun paylaşımı: Tüm maliklere, dükkân sahipleri de dahil, aynı anda ve yazılı olarak sunulur.
- Karar: Güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma seçenekleri değerlendirilir.
- Sözleşme: Noterde, işyeri ve konut karşılıkları açık yazılarak yapılır.
- Boşaltma ve yıkım: Kiracılara ve işyeri sahiplerine yazılı bildirimle tahliye tarihi duyurulur.
- Ruhsat, yapım, iskân: Zemin etüdü ve projelerle ruhsat alınır, yapı denetim eşliğinde inşaat yapılır.
Yasal oranlar, süreler ve desteklerin güncel hali zamanla değişir; bunları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Kadıköy Belediyesi’nden teyit edin.
İşyeri sahipleri ve kiracılar için uyarı listesi
- Kira sözleşmesi: Süre, fesih şartı ve tahliye bildirimi.
- Ticari faaliyet: Yıkım başlamadan önce bir taşınma ve yeni adres planı.
- Abonelikler ve ruhsatlar: İşyeri açma ruhsatı, abonelik ve tabela izinleri yeni binada yeniden alınabilir.
- Stok ve demirbaş: Taşınacak eşyaların güvenli şekilde depolanması.
- Sigorta: Boşaltma ve yıkım döneminde işyerinin sigorta durumu.
Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapım mı?
Karma kullanımlı binalarda bu karar, taşıyıcı sistemin durumuna göre verilir. Güçlendirmenin çoğu zaman zemin katı işyerlerinin düzenini etkileyebileceği ve bina içinde uygulama süresi boyunca faaliyeti aksatabileceği unutulmamalıdır. Yeniden yapımda ise işyerlerine yeni planda daha uygun bir düzen kurma imkânı doğabilir, ancak bu bir tam boşaltma anlamına gelir. Karar için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizi okuyabilirsiniz.
Uzlaşma ve iletişim
Binada birden çok tarafın bulunduğu dönüşümde en önemli araç, açık ve yazılı iletişimdir. Toplantı gündemi önceden paylaşılır, kararlar tutanağa geçer, raporun kopyası herkese ulaştırılır. Uzlaşamayan ya da ulaşılamayan malikler için hukuki yollar bir avukatla önceden değerlendirilir. Bu tür ihtilaflarda müteahhit tarafından yapılan bilgilendirme, teknik konuların herkes için anlaşılır bir dille sunulmasına yardımcı olur.
Yeni binada işyerleri nasıl karşılanır?
Dönüşüm sonrasında dükkân sahibi ne alacağını sorduğunda cevap, seçilen modele göre değişir. Kat karşılığı modelde, eski işyerinin yerine sözleşmede tarif edilen bir yeni işyeri verilir; bedel karşılığı modelde ise yıkım ve yeniden yapım masrafı maliklerce karşılanır ve mevcut pay yeni yapıya taşınır. Her iki modelde de işyerinin brüt alanı, zemin ya da bodrum katta yer alması, cephedeki konumu ve teslim seviyesi açıkça yazılmalıdır. İmar planı yeni binada ticari kullanımı kısıtlıyorsa, eski işyeri payının nasıl bir karşılığa dönüşeceği baştan konuşulmalıdır; bu konuda Kadıköy Belediyesi imar biriminden parselin izinli fonksiyonlarını teyit edin.
Sözleşme öncesinde tüm tarafların şu üç belgeyi görmesi işi kolaylaştırır: güncel imar durumu, riskli yapı tespit raporunun özeti ve ön proje taslağı. Bu üç belge birlikte değerlendirildiğinde, kimin ne bekleyebileceği gerçekçi biçimde görünür. Kat karşılığı alternatifini ayrıntılı ele alan kat karşılığı sözleşmesi rehberimiz bu karşılaştırma için de kullanılabilir.
Şantiye ve çevre
Yoğun dokuda yıkım ve kazı, çevre işyerlerinin faaliyetini de etkiler. Yıkım gününün planlanması, komşu esnafın bilgilendirilmesi, yaya güvenliğinin sağlanması ve toz kontrolü şantiye planının parçasıdır. Zemin etüdü ile belirlenen kazı ve iksa yöntemi, komşu bina için oturma riskini azaltacak şekilde seçilir. Deprem yönetmeliğine ilişkin çerçeve için TBDY 2018 rehberimize bakabilirsiniz.
Bu sayfayı diğerlerinden ayıran ne?
Hizmetin genel çerçevesi için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza, mahalle hakkında genel bilgi için Kadıköy Eğitim sayfasına, yeni bina modeli için ise Eğitim kat karşılığı inşaat sayfasına göz atabilirsiniz.
Bu bilgiler genel niteliktedir; hukuki adımlarda avukat veya noterle çalışın. Mevzuat değişebilir, güncel duruma ilgili idareden ulaşın.
Binanızı ve işyerinizi birlikte değerlendirmek isterseniz 0533 659 21 71 numarasından randevu alabilirsiniz; yazmak isterseniz iletişim sayfasında mesaj bırakmanız yeterli.