Eğitim Mahallesi’nde kat karşılığı inşaat yaptırmak isteyen bir bina sahibi, çoğu zaman iki farklı mülkiyet türüyle birlikte düşünmek zorunda kalır: konut daireleri ve zemin kattaki işyerleri. Kadıköy’ün merkezine yakın, yoğun ve karma kullanımlı bir mahallede kat karşılığı sözleşmesi bu yüzden sadece “kaç daire alacağım” sorusundan ibaret değildir. Dükkânın yeni binada nasıl karşılanacağı, geçici süreçte ticari faaliyetin ne olacağı ve sokağa bakan cephenin nasıl düzenleneceği de masaya gelir. Bu sayfa, Eğitim’de kat karşılığı isteyenlere bu sürecin nasıl yürüdüğünü anlatıyor.
Zemin katta işyeri varsa kat karşılığın hesabı neden değişir?
Zemin kattaki işyerleri, arsa payı ve bağımsız bölüm dağılımını daha karmaşık hale getirir. Yeni planda zemin katın ticari kullanıma açık olup olmadığı, imar durumundaki fonksiyon kararına bağlıdır. Konut alanı olarak ayrılmış bir parselde, yeni binada dükkan yapmak imar planı izin vermedikçe mümkün olmayabilir. Bu nedenle ilk iş, parselin imar durumunu netleştirmektir: imar durumu nasıl öğrenilir rehberimiz bu adım için bir yol haritasıdır.
İşyeri sahipleri ile konut sahiplerinin çıkarları her zaman aynı değildir. Konut sahibi yeni dairesini, işyeri sahibi ise yeni işyerinin konumunu ve vitrinini düşünür. Bu farklılıkların baştan konuşulması, sonradan çıkacak ihtilafları azaltır.
Eğitim’de kat karşılığı sözleşmesinde işyerine ilişkin maddeler
Sözleşmeye eklemeyi önerdiğimiz başlıklar:
- İşyerinin yeni konumu: Zemin katta mı, bodrum ya da asma katta mı olacak, brüt alan olarak yaklaşık ne kadar karşılanacak.
- Vitrin ve cephe: Yeni binada dükkân cephesinin genel bina cephesiyle uyumu ve ruhsatın izin verdiği tabela ve giriş düzenlemesi.
- Kiracı yükümlülükleri: Mevcut kiracı için fesih ve tahliye tarihi ile bu sürecin kimin sorumluluğunda olduğu.
- Faaliyete ara verme: İnşaat süresince iş yeri sahibinin durumu ve varsa geçici yer desteği.
- Teslim durumu: Dükkânın kaba mı, ince mi, yoksa belirli bir seviyeye kadar tamamlanmış halde mi teslim edileceği.
Bu maddeler, tarafların gerçek ihtiyaçlarına göre şekillenir. Kat karşılığı sözleşmesinin genel çerçevesi için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler rehberimizi okuyun. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği genel bilgidir, ayrıntı için avukat veya noterle netleştirin.
Adım adım süreç
- Ön görüşme ve randevulu keşif: Bina, zemin kattaki işyerleri ve çevre yerinde görülür.
- Malik ve işyeri sahibi listesi: Daire, dükkân ve depo sahipleri ile hisse oranları tek tabloda toplanır.
- Belge toplama: Tapu, imar durumu, mevcut proje ve varsa yapı kayıt belgesi.
- Ön proje ve dağıtım: Kaç konut ve kaç işyeri çıkabileceği, hangi payların kime düşeceği taslakta gösterilir.
- Sözleşme ve noter: Şekil şartına uygun sözleşme imzalanır.
- Yıkım ve ruhsat: Zemin etüdü, projeler ve ruhsat sonrası yıkım.
- Yapım ve iskân: Yapı denetimi eşliğinde inşaat, sonunda yapı kullanma izni. İskân adımını yapı kullanma izni yazımızda anlattık.
Cephe ve iş yeri: sokağa bakan yüz
Eğitim gibi canlı mahallelerde bina cephesi sadece bir görünüm meselesi değil, aynı zamanda işlevsel bir meseledir. Zemin katta yer alan işyerlerinin vitrini, yaya akışına açılır. Yeni bina projelendirilirken giriş kapısı, dükkân vitrini ve merdiven girişinin birbirine karışmaması, çöp ve servis ihtiyacının ayrıca ele alınması gerekir. İşyeri sahipleri için havalandırma ve baca detayları, ruhsat aşamasında çözülmelidir; sonradan eklenecek bir bacanın izin süreci uzun olabilir.
Yoğun sokakta yapım
Kalabalık sokakta kazı ve kaba inşaat günlük hayatı etkiler. Beton dökümü için pompa yerleşimi, hafriyat çıkış saatleri ve iskele kurulumu ruhsattan önce hesaplanır. Komşu esnafa yapım takvimi hakkında yazılı bilgilendirme yapılması, şikâyetleri azaltır. Kazı sırasında yakın nizamdaki komşu bina için iksa ve izleme kararı zemin etüdüne göre alınır. Sürecin teknik yönünü açıklayan yapı denetim firması yazımıza göz atabilirsiniz.
Teslim kontrolünde neye bakılır?
İşyeri ve daire teslim edilirken tek seferlik bir bakış yetmez; teslim öncesinde bir kontrol listesiyle dolaşmak gerekir. Dükkân için zemin döşemesinin eğimi ve su tahliyesi, elektrik panosu kapasitesi, havalandırma ve baca hazırlığı, vitrin doğramalarının sızdırmazlığı ve yangın çıkış yolları görülmelidir. Daireler için ise ıslak hacimlerin su yalıtımı, pencere ve balkon kapılarının hava sızdırmazlığı, ortak alanların aydınlatması ve asansör devreye alma belgeleri kontrol edilir. Bulunan eksikler tutanağa geçirilir ve düzeltme tarihi yazılı olarak belirlenir. Bu kontrol, anahtar teslim ev kapsamı yazımızdaki listeyle de karşılaştırılabilir.
Bu sayfa ile hizmet sayfası arasındaki fark
Firmanın genel kat karşılığı yaklaşımı kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda yer alır. Bu sayfada ise Eğitim’e özgü işyerli bina konusuna odaklandık. Mahalle geneli için Kadıköy Eğitim sayfasına, bina dönüşüm sürecini merak edenler için Eğitim kentsel dönüşüm sayfasına bakabilirsiniz.
Mevzuat, imar ve vergi kuralları değişebilir; güncel durumu Kadıköy Belediyesi’nden ve bir avukattan teyit edin.
Dükkânlı binanızı konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayın; isterseniz iletişim sayfası üzerinden bina bilgilerinizi bırakın, randevu için size dönelim.