Dumlupınar’da kat karşılığı inşaat arayan bir arsa ya da apartman sahibinin asıl sorusu şudur: bu iş kimlerle, hangi sırayla ve hangi yazılı şartla yapılır? Yanıtın özü basit ama uygulaması dikkat ister: önce malikler bir araya gelir, sonra imar durumu ve yapı durumu netleşir, en sonunda müteahhitle sözleşme kurulur. Bu sayfa, Kadıköy Dumlupınar’da kat karşılığı yaptırmak isteyenler için o sıranın nasıl işlediğini, hangi maddelerin sözleşmede mutlaka yer alması gerektiğini ve AlbayrakZ Yapı’nın nasıl çalıştığını anlatıyor.
Dumlupınar’da kat karşılığın önce gelen zorluğu: birden çok malik
İç kesimdeki eski apartmanlarda arsa tek kişiye ait değildir; her dairenin sahibi arsa payının bir bölümünü taşır. Kat karşılığı sözleşmesi de bu yüzden bir tek kişiyle değil, çoğu zaman on kişiyle yürür. Mahallede yıllardır oturan aileler, kiracıya verip taşınmış maliklerle ve miras kalmış hisselerle aynı masaya oturur. Süreçte en çok zaman kaybettiren şey teknik değil, insani koordinasyondur.
Bu yüzden ilk toplantıda hukuki ve teknik konuları ayırmakta yarar var:
- Malik listesi: Her dairenin güncel tapu sahibi, hisse oranı ve ulaşılabilirlik durumu.
- Vekâlet durumu: Kimin adına kimin karar verdiği ve vekâletin sözleşme yapmaya yetkili olup olmadığı.
- Beklentiler: Daire büyüklüğü, kat tercihi, otopark ve depo isteği gibi maliklerin somut talepleri.
- Yıkım sonrası oturma planı: Geçici barınma ihtiyacı ve süresi.
Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği genel bilgidir; bu yüzden ilk görüşmeyi bir avukatla birlikte yapmak hem hızlandırır hem güven verir.
Kadıköy Belediyesi’nde neye bakılır?
İmar durumu belgesi, Kadıköy Belediyesi imar birimlerinden alınır. Belgede kat adedi, yapılaşma koşulları, çekme mesafeleri ve varsa özel plan notları bulunur. Bu bilgi kat karşılığın ekonomisini doğrudan belirler: mevcut apartmanın yeni planda kaç bağımsız bölüme izin verildiği, arsa payı oranının pratikte ne kadar yenilenmiş alan getireceğini ortaya koyar. Belgenin nasıl temin edileceğini imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda anlattık.
Ruhsat için zemin ve temel etüdü, mimari, statik ve tesisat projeleri hazırlanır; ruhsata tabi yapı olduğu için yapı denetim kuruluşu 4708 sayılı Kanun çerçevesinde sürece girer. Ruhsatın alınmasına dair yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimize bakabilirsiniz.
Dumlupınar’da kat karşılık süreç adımları
- Randevulu keşif: Binanın ve parselin yerinde görülmesi. Taşıyıcı sistemde gözle görünen bir sorun varsa notlanır.
- Belge toplama: Tapu, imar durumu, mevcut proje, varsa yapı kayıt belgesi ya da eski iskân.
- Fizibilite değerlendirmesi: Kaç bağımsız bölüm çıkabileceği, hangi payın maliklere düşeceği, hangi işin kime ait olduğu yazıya dökülür.
- Sözleşme taslağı: Malikler, avukat ve müteahhit tarafından incelenir.
- Noterde düzenleme: Sözleşmenin şekil şartını yerine getirir.
- Yıkım ve ruhsat: Hazır ruhsatla yıkım başlar, kazı ve temel etüdüne göre planlanır.
- Yapım ve teslim: Kaba inşaat, ince inşaat ve yapı kullanma izni. Kaba ve ince işlerin ne kapsadığını kaba inşaat ve ince inşaat nedir yazımızda bulabilirsiniz.
Sözleşmede yazılması gereken maddeler
Kat karşılık sözleşmesinde belirsizlik yaratabilecek her başlık açık yazılmalıdır. Sözleşmeye eklemenizi önerdiğimiz kalemler:
| Konu | Açık yazılması gereken |
|---|---|
| Teslim takvimi | Başlangıç, kaba inşaat ve iskân aşamaları için tarih aralıkları |
| Gecikme hali | Gecikmede ne olacağı ve hangi şartlarda mücbir sebep sayılacağı |
| Bağımsız bölüm dağıtımı | Hangi dairenin kime ait olduğu ve dağıtım yöntemi |
| Malzeme ve işçilik | Kullanılacak malzemelerin sınıfı ve teknik şartname |
| Geçici barınma | Yıkım öncesi boşaltma tarihi, kira yardımı gibi konuların kapsamı |
| Vergi ve harçlar | Hangi masrafın kim tarafından karşılanacağı |
| Cezai şart ve teminat | Tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde uygulanacak mekanizma |
AlbayrakZ Yapı olarak sözleşmede teslim takvimini açık yazarız; ancak bu bir sonuç vaadi değil, çalışma şeklimizdir. Sözleşme maddelerini ayrıntılı ele alan kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler rehberi okumanız için iyi bir başlangıç noktasıdır.
Şantiyeyi dar sokakta yönetmek
Kadıköy’ün iç kesimlerinde hafriyat kamyonu, beton pompası ve vinç için yer bulmak her zaman kolay değildir. Yıkım ve kazı gününü, sokağın en sakin saatlerine ve komşuların bilgisine göre planlarız. Komşu binaya yakın kazıda iksa yöntemi, zemin etüdündeki bulgulara göre belirlenir ve mühendis gözetiminde uygulanır. Toz ve gürültünün asgariye indirilmesi için şantiye çevresi düzenli tutulur.
Yıkım sonrası ilk aylar: neler takip edilmeli?
Ruhsat çıktıktan sonra malikler çoğu zaman sürecin artık müteahhitte kaldığını düşünür. Oysa şantiyenin ilk aylarında maliklerin de yapması gereken bir kontrol düzeni vardır. Kazı ve temel aşamasında zemin etüdüyle uyumlu olup olmadığı yapı denetim kuruluşundan sorulabilir; hazır beton siparişlerinde numune ve sınıf kayıtları istenebilir; iş programındaki her sapma yazılı olarak konuşulmalıdır. Bu takibi kolaylaştırmak için tek bir temsilci malik belirlemek, müteahhitle haftalık kısa bir bilgi toplantısı yapmak ve tüm yazışmaları kayıt altında tutmak yeterlidir. Betona dair kontrol adımlarını beton sınıfı seçimi rehberimizde bulabilirsiniz.
Hizmet sayfasıyla farkı nedir?
Firmanın bu alandaki genel çalışma yaklaşımı için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamız hazır. Bu sayfada ise Dumlupınar özelinde çok maliklik yapıya odaklandık. Mahalle hakkında genel bilgi için Kadıköy Dumlupınar sayfamıza ve aynı mahalledeki kentsel dönüşüm sayfamıza göz atın.
Mevzuat ve uygulama zamanla değişebilir; imar ve vergi şartlarının güncel halini ilgili idareden ve bir avukattan teyit edin.
Projenizi konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşın ya da iletişim formunu doldurun; randevu günü tapu ve imar belgenizi yanınızda bulundurmanız yeterli.