Dumlupınar’da eski bir apartmanı yenilemek ya da arsa payı karşılığı yeni bir bina yaptırmak isteyen kişi için doğru ilk adım, telefonda fiyat sormak değil, parselin plan durumunu ve binanın yaşını netleştirmektir. Bu sayfa, Kadıköy Dumlupınar’da kat karşılığı müteahhit, kentsel dönüşüm ve tadilat işlerinde neye bakılacağını sıralıyor. İşler randevuyla yerinde keşifle başlıyor ve ilk görüşmenin çıktısı bir satış konuşması değil, elinizdeki taşınmazın yazılı bir değerlendirmesi oluyor.
Dumlupınar’ın Kadıköy içindeki konumu ne anlama geliyor?
Dumlupınar, Kadıköy’ün sahil bandının gerisinde kalan, yerleşik bir iç kesim mahallesidir. Sahile doğrudan komşu olmadığı için burada cephe sorunları genellikle tuzlu havadan çok yağmur suyu, rüzgâr ve yıllar içinde çatlayan sıva ve boyadan kaynaklanır. Bu ayrım küçük görünse de malzeme seçimini değiştirir: kıyı bandında paslanmaya dayanıklı doğrama ve bağlantı elemanları ön plandayken, iç kesimde asıl işi yapan şey doğru drenaj, düzgün yapılmış çatı detayı ve nem tutmayan cephe kaplamasıdır.
İç kesim mahallelerde apartman stoku çoğunlukla belirli dönemlerde toplu yapılmış, birbirine benzeyen katlı binalardan oluşur. Bu bir avantajdır: aynı dönemin yapıları benzer taşıyıcı sistem mantığıyla tasarlandığı için keşifte hangi noktaların önce kontrol edileceği bellidir. Elbette her bina ayrı bir dosyadır ve genel bir benzerlik hiçbir zaman tek tek inceleme yerine geçmez.
Dumlupınar’da kat karşılığı yaptırmadan önce hangi sorular sorulmalı?
Kat karşılığı, arsa sahibi ile müteahhit arasında “arsa payı karşılığı” yürüyen bir iştir ve iyi kurulmazsa aylar süren anlaşmazlığa dönüşür. İç kesim mahallelerde sık görülen durum, tek bir arsada birden çok maliğin bulunmasıdır: eski apartmanın on ya da on iki dairesi ayrı ayrı sahiplidir. Bu yüzden ilk soru hep şudur: karar vermesi gereken kaç kişi var ve hepsine ulaşılabiliyor mu?
Kontrol edilecekler kısaca şöyle:
- Tapudaki arsa paylarının güncel ve doğru olup olmadığı.
- Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulup kurulmadığı.
- Ortak alanlar, otopark ve bodrum kullanımı için yıllar içinde yapılmış izinsiz eklerin durumu.
- Yeni yapıda hangi dairenin hangi kata düşeceğine dair dağıtım yönteminin sözleşmede yazılı olması.
- Geçici barınma sürecinde malikin yükümlülüklerinin ve müteahhidin sorumluluklarının açıkça belirlenmesi.
Sözleşme maddelerini ayrıntılı anlattığımız kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımız bu adımlarda yol gösterir. Mahalleye özel uygulamayı ise Dumlupınar kat karşılığı inşaat sayfamızda bulabilirsiniz.
Dumlupınar’da imar ve ruhsat nasıl işliyor?
İstanbul büyükşehir olduğu için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni işlemleri kural olarak Kadıköy Belediyesi’nin imar birimlerinde yürür. Sizin yapmanız gereken ilk iş, parselin imar durumu belgesini almaktır: yapılaşma şartları, kat adedi, bahçe mesafeleri ve varsa özel plan notları bu belgede görünür. Belgenin nasıl alındığını imar durumu nasıl öğrenilir rehberimizde adım adım anlattık.
Ruhsat aşamasında zemin ve temel etüdü de devreye girer. Yerel zemin koşulunu tahmin etmek yerine parselde sondaj yaptırıp lisanslı bir kuruluşun raporunu esas almak hem yönetmeliğin gereğidir hem de kazık ya da radye kararının dayanağıdır. Yapı denetim kuruluşu 4708 sayılı Kanun kapsamında ruhsata tabi tüm işlerde sürece dahil olur; ne yaptığını yapı denetim firması yazımızda özetledik.
Dar sokak ve komşu bina: şantiyenin asıl zorluğu
İç kesim mahallelerde inşaatın en gözden kaçan kalemi lojistiktir. Sokak genişliği, hafriyat kamyonunun manevrası, beton pompasının kurulacağı yer ve vincin yerleşimi ruhsattan önce planlanır. Komşu binayla bitişik ya da çok yakın nizamda kazı yapılacaksa iksa yönteminin seçimi, komşunun duvarına zarar vermemek için ayrıca ele alınır.
Keşifte şu üç şeye bakarız:
- Sokağa ağır vasıta girişinin ne kadar rahat olduğu ve gerekirse belediyeden hangi geçici izinlerin alınacağı.
- Komşu binanın temel derinliği ve zemin katındaki bodrum durumu.
- Şantiye alanının, çevredeki sakinlerin gürültü ve toz şikâyetini asgariye indirecek biçimde düzenlenip düzenlenemeyeceği.
Deprem, zemin ve dönüşüm baskısı
İstanbul’da Marmara Denizi içinden geçen fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, ilçedeki her ev sahibinin bildiği bağlamdır. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) 1 Ocak 2019’dan itibaren yeni yapıların tasarımını konuma özel yer hareketi değerlerine göre belirler; eski “deprem bölgesi derecesi” mantığı artık güncel değildir. Eski binanın güçlendirilmesi mi, yıkılıp yeniden yapılması mı gerektiği sorusu ise riskli yapı tespiti raporuyla cevap bulur. Bu konuyu güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizde ele aldık; mahalleye özel süreç için Dumlupınar kentsel dönüşüm sayfasına bakabilirsiniz.
Bu mevzuat zaman içinde değişebilir. Riskli yapı tespiti, destek ve süreç güncel şartlarını ilgili idareden teyit edin.
Hangi hizmet Dumlupınar’da öne çıkıyor?
Yerleşik iç kesim dokusunda çoğunlukla üç tür talep görülür:
| Talep | Tipik durum | İlgili sayfa |
|---|---|---|
| Kat karşılığı yeni bina | Eski apartman ya da tek parsel, birkaç maliklik | Kat karşılığı inşaat |
| Kentsel dönüşüm | Riskli yapı tespiti çıkmış ya da beklenen bina | Kentsel dönüşüm |
| Tadilat ve cephe | Bina ayakta ve kullanılabilir, iç ve dış yenileme isteniyor | Tadilat ve renovasyon |
Yapı ayakta kalacaksa çatı, cephe ve su yalıtımı sırasıyla ele alınır. Mantolama ve ısı yalıtımı rehberimiz bu konuda hangi sırayla ilerleneceğini anlatır.
Yerinde keşif nasıl ilerler?
Randevu günü, tapu ve imar belgesi yanınızda olmalıdır. Keşifte binanın dışını, ortak alanları ve varsa bodrumu birlikte gezeriz; taşıyıcı elemanlarda görünür bir sorun varsa notlanır, ancak bu bir mühendislik raporunun yerine geçmez. Sonuçta size bir kontrol listesi ve yazılı bir teklif taslağı bırakırız.
Bir sonraki adım için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, WhatsApp’tan yazabilir ya da iletişim sayfasından randevu isteyebilirsiniz. Ayrıca Kadıköy geneline ilişkin bilgi için Kadıköy ilçe sayfamıza göz atabilirsiniz. Genel bilgilerdir; hukuki konularda avukat veya noterle netleştirin.