Feyzullah’ta bir parseliniz ya da eski bir apartman daireniz varsa, Maltepe Feyzullah’ta güvenilir bir inşaat firması ararken önce yanıtlanması gereken soru şudur: elimdeki taşınmaz bugünkü imar planına göre ne kadar yapılaşma hakkı taşıyor? Fiyat konuşmadan, dönüşüm ya da kat karşılığı kararı vermeden önce bu sorunun cevabını belgeyle görmek gerekir. Bu sayfa Feyzullah ölçeğinde işe yarayan üç adımı anlatıyor: parsel sorgusu, yapı yaşına göre risk okuması ve komşu binalarla birlikte iş yapmanın pratikleri.
Feyzullah’ta parselin imar durumu nasıl sorgulanır?
Maltepe, Anadolu Yakası’nda Marmara kıyısında bir ilçedir; yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni süreçleri İstanbul’un büyükşehir yapısı gereği ilçe belediyesinde, yani Maltepe Belediyesi’nde yürür. Feyzullah’taki bir parsel için ilk somut adım, belediyeden güncel imar durumu belgesini almaktır. Bu belge, elinizdeki arsanın veya binanın ne kadar yapılaşabileceğini ve hangi çekme mesafelerine uymanız gerektiğini gösterir.
Sorgu sırasında elinizin altında şunlar bulunmalıdır:
- Tapunun güncel sureti (ada, parsel ve hisse bilgisi)
- Varsa mevcut yapının ruhsatı ve mimari projesi
- Parselin köşe mi ara mı olduğunu gösteren kroki veya fotoğraflar
- Bitişik parsellerdeki yapıların kat adedi hakkında sahadan not
Belgeyi aldıktan sonra bir mühendis veya mimar, parseli plan notlarıyla birlikte okur. Bazen belge, mevcut binanın izin verilenden fazla kat taşıdığını ya da tam tersi hakkını kullanmadığını ortaya koyar. Bu ayrım kat karşılığı pazarlığını da belirler. Adım adım anlatım için imar durumu nasıl öğrenilir yazımıza göz atabilirsiniz.
Feyzullah’ta eski yapı stoku: yaşına bakarak değil, verisine bakarak karar verin
Yerleşik mahallelerde yan yana durur; farklı yıllarda, farklı ustalarla yapılmış apartmanlar. Bu yüzden “mahalle eski, bina risklidir” gibi bir genelleme yapmak doğru olmaz. Riskli yapı tespiti, her binanın kendi verisiyle yapılır ve 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı kuruluşlarca hazırlanır.
Bir binanın hangi işaretlerle daha yakından incelenmesi gerektiğine dair pratik bir liste:
- Zemin katta dükkâna çevrilirken kesilmiş veya inceltilmiş kolonlar
- Sonradan eklenen kat ya da çıkmalar
- Kolon ve kirişlerde paslanma, beton dökülmesi veya uzunlamasına çatlaklar
- Bodrum katında sürekli nem ve tuzlanma
- Deprem sonrası ya da tadilat sırasında oluşan yapısal çatlaklar
Bu işaretlerin bir kısmı zararsız olabilir; ama hiçbiri “bakılmasa da olur” demek değildir. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi genel bağlam olarak bu dikkatin nedenini açıklar; abartısız bir ihtiyat yeterlidir. Güçlendirme mi yıkıp yeniden yapmak mı sorusu için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimize başvurabilirsiniz.
Feyzullah’ta kat karşılığı: arsa sahibi neye bakmalı?
Arsasını ya da eski binasının payını kat karşılığı vermek isteyen malik için kararın merkezinde daire dağılımı, teslim takvimi ve tapu devrinin zamanlaması yer alır. Bu konuların tamamı noterde düzenlenen sözleşmede açık yazılmalıdır. Genel bilgi olarak: kat karşılığı sözleşmeleri taşınmaz devri vaadi içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılır; ayrıntılar için avukat ve noter ile netleşmenizi öneririz.
Sözleşme öncesi arsa sahibinin müteahhitten istemesi gereken belgeler:
| İstenecek | Neden |
|---|---|
| Yapı denetim kuruluşu bilgisi | Ruhsata tabi yapı denetimsiz yapılmaz |
| Zemin etüdü ve proje taslağı | Temel ve kat adedi kararının dayanağı |
| Teslim ve gecikme hükümleri | Takvimin bağlayıcı olması |
| Daire ve kat dağılımı çizelgesi | Hangi dairenin kime ait olacağı |
Bu konuda geniş çerçeve için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımız ile Feyzullah’a uyarlanmış kat karşılığı inşaat sayfamız birlikte okunabilir.
Yerleşik mahallede şantiye lojistiği ve komşuluk
Feyzullah gibi yerleşim yoğunluğu olan bir mahallede şantiye, yalnızca parselin içinde bir iş değildir; sokağın, komşu apartmanın ve çevrede yaşayanların günlük hayatıyla iç içe geçer. Yıkım öncesi komşu bina cephelerinin fotoğrafla belgelenmesi, hafriyat kamyonlarının geçiş saatlerinin belirlenmesi ve çalışma saatlerinin önceden duyurulması bu nedenle önemlidir.
Keşifte şunlara bakarız:
- Sokağın genişliği ve iş makinesinin dönüş yapabilirliği
- Bitişik veya yan yana komşu binaların temel derinliği
- Elektrik direği, ağaç veya park halindeki araç gibi engeller
- Beton pompasının kurulacağı nokta
Bu bilgilerle şantiye kuruluş planı çizilir ve teklife eklenir. Böylece süreçte sürpriz masraf çıkma ihtimali azalır. Kentsel dönüşüm kapsamındaki işler için ayrıca Feyzullah kentsel dönüşüm sayfamızı hazırladık.
Hangi hizmet Feyzullah’ta öne çıkar?
Mahallenin yapı dokusu düşünüldüğünde en sık gündeme gelen üç iş türü şöyle sıralanabilir: kat karşılığı yeniden yapım, riskli çıkan binalarda dönüşüm ve sağlam binalarda cephe ile çatı yenileme. Hizmet çerçevesini kat karşılığı inşaat ve kentsel dönüşüm sayfalarımızda bulabilirsiniz. Yalıtımı zayıf ama taşıyıcısı sağlam binalar için tüm dış cephe uygulamaları hizmetimiz yeterli olabilir.
İstanbul büyükşehir olduğundan ruhsat evrakı Maltepe Belediyesi’ne verilir; ruhsat sonrası yapı denetim kuruluşu ilerlemeyi izler. Yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimiz bu adımları sıralıyor.
AlbayrakZ Yapı Feyzullah’ta nasıl çalışır?
Feyzullah için önce telefon ya da WhatsApp üzerinden kısa bir ön görüşme yapar, ardından randevuyla yerinde keşfe geliriz. Keşifte yalnızca binaya değil, sokağa ve komşuluk ilişkisine de bakarız; sonuçları yazılı teklife dönüştürürüz. Sözleşmede teslim takvimini açık yazmayı ve kaba ile ince işlerin kapsamını ayırmayı esas alırız.
Mahalle dışında bakmak isterseniz ilçenin diğer sayfalarından Fındıklı ve Girne mahalle sayfalarımız ilgili konuları farklı açılardan ele alıyor. İlçe geneli için Maltepe sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
Feyzullah’taki projenizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından kısa bir mesaj bırakabilirsiniz. İmar ve dönüşüm mevzuatı zaman içinde değişebilir; güncel şartları Maltepe Belediyesi’nden veya ilgili kurumdan teyit etmenizi öneririz.