Ulaş’ta eski bir binası olan kişinin aklına gelen soru genellikle şudur: “Bu bina depremde ne olur ve ben ne yapmalıyım?” Kentsel dönüşüm denince akla büyükşehirlerin dev projeleri gelir; oysa Ulaş gibi küçük bir ilçede de yıllar önce yapılmış, taşıyıcı sistemi yetersiz olabilecek yapılar vardır. Bu sayfa, o yapıların sahipleri için sürecin ne olduğunu anlatıyor. AlbayrakZ Yapı olarak riskli yapı tespitini kendimiz yapmayız; bu iş lisanslı kuruluşlara aittir. Biz, tespit sonrası güçlendirme ya da yeniden yapım kararının hazırlanmasında ve uygulanmasında yanınızda oluruz. Hizmetin genel tanımı kentsel dönüşüm sayfamızda yer alıyor.
6306 sayılı Kanun ne anlatır?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, afet riski taşıyan alanların ve yapıların dönüştürülmesine dair esasları belirler. Ulaş’taki bir bina için bilinmesi gerekenler şunlardır:
- Riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır.
- Tespit sonucu riskli çıkan yapı için maliklere süre tanınır ve yapı sahiplerinden uzlaşma aranır.
- Uzlaşma çoğunluğu, yıkım ve yeniden yapım kararının nasıl alınacağını belirler.
- Bakanlık ve idare, kanunun uygulanması için ek karar alabilir.
Süre, oran ve destek gibi ayrıntıları burada yazmıyoruz; mevzuat değişebilir ve güncel şartlar ilgili idareden teyit edilmelidir.
Ulaş’ta hangi yapılar risk taşıyabilir?
Bir yapının riskli olup olmadığı yalnızca yaşına bakılarak söylenemez. Bununla birlikte tespit ihtiyacını akla getiren işaretler şunlardır:
- Duvar ve kolonlarda derin ya da ilerleyen çatlaklar,
- Eski, güçlendirilmemiş yığma ya da kerpiç yapı,
- Sonradan eklenen kat ya da taşıyıcı duvar kaldırılmış mekânlar,
- Kolon ve kirişlerde donatının açığa çıktığı, betonun döküldüğü yerler,
- Zemin oturması ya da temel çevresinde sürekli su birikimi.
Bu işaretlerden biri görüldüğünde ilk adım, kesin karar için lisanslı kuruluştan tespit talep etmektir.
Güçlendirme mi, yeniden yapım mı?
Riskli yapı tespiti sonrası iki yol vardır: yapıyı güçlendirmek ya da yıkıp yeniden yapmak. Seçim yapının durumuna, taşıyıcı sistemin ne kadar müdahale kabul ettiğine ve maliklerin beklentisine bağlıdır. Az katlı ve düzgün planlı yapılarda güçlendirme uygun olabilir; sistem yetersizse yeniden yapım gerekir. Karşılaştırmayı güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimizde bulabilirsiniz.
Malikler arası uzlaşma
Kentsel dönüşümün en zor kısmı çoğunlukla teknik değil, insani taraftır. Ulaş gibi yakın tanıdık ilişkilerin olduğu bir ilçede bu, avantaj da olabilir dezavantaj da. Uzlaşma masasına oturmadan önce şunları netleştirmenizi öneririz:
| Konu | Sorulacak soru |
|---|---|
| Mülkiyet | Tüm bağımsız bölümlerin maliki kim, hisseli olan var mı? |
| Talep | Herkes hangi büyüklük ve konumda daire istiyor? |
| Finansman | Yeniden yapımın maliyeti nasıl paylaşılacak ya da kat karşılığı mı olacak? |
| Geçiş dönemi | Yapım sürerken maliklerin barınması nasıl çözülecek? |
| Takvim | Yıkım ve teslim için hangi tarihler yazılacak? |
Bu tablonun her satırı sözleşmede yer almalı. Kat karşılığı yönteminin ayrıntısı için Ulaş kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz.
Dönüşüm sırasında barınma ve geçici düzen
Yıkım ve yeniden yapım süresince maliklerin nerede kalacağı, uzlaşmanın belki de en somut konusudur. Ulaş’ta çoğu aile ilçe içinde akraba ya da köy evi gibi seçeneklere sahip olabilir; yine de bu geçiş dönemi sözleşmede kabaca bile olsa öngörülmelidir. Tahmini süre, sözleşmedeki teslim takvimine bağlanır ve olası uzamalarda tarafların hakları önceden belirlenir. Kış aylarında yıkım ve temel işlerinin zor olacağı gözetilerek, yıkım tarihinin ilkbahara denk gelmesi hem güvenlik hem de takvim açısından yararlıdır.
Süreçte AlbayrakZ Yapı’nın rolü
Bizim rolümüz şu adımlardan oluşur:
- Yapıyı yerinde görmek ve tespit sürecine hazırlık yapmak,
- Tespit raporu geldikten sonra güçlendirme ve yeniden yapım seçeneklerini teknik olarak karşılaştırmak,
- Uzlaşma çıkarsa proje, ruhsat ve yapım sürecini yürütmek,
- Sözleşmede teslim takvimini açık yazmak ve zemin etüdünü ruhsat öncesi istemek.
Tespit ve raporlama, mevzuat gereği lisanslı kuruluşların işidir; bu adımı onların yapması gerekir.
Yıkım ve atık yönetimi
Eski bir yapının yıkımı, yalnızca makineyle bina yıkmak değildir. Yıkım öncesi elektrik, su ve gaz bağlantılarının kesilmesi, komşu duvarlarla bitişikse ayrı bir yıkım yöntemi seçilmesi, moloz ve hafriyatın izinli sahaya taşınması ve yıkım sonrası parselin güvenceye alınması gerekir. Yıkım izni ve atık bertarafı ilgili idarenin düzenlemesine bağlıdır; bu adımları sözleşmede kimin üstleneceği açıkça yazılmalıdır.
Yeni yapıda dikkat edilecekler
Yıkım sonrası yeni bina yapılacaksa parselin imar durumu yeniden okunur; eski yapının sahip olduğu haklar (kat adedi vb.) yeni plana göre değişebilir. Yeni yapı, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) esasına göre tasarlanır ve zemin etüdüne dayanır. Bu süreçte Ulaş zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfasına da göz atmanızı öneririz.
Ruhsat ve idare
Ulaş Belediyesi ve mücavir alan sınırları içinde belediye, bu sınırların dışında Sivas İl Özel İdaresi yetkilidir. Dönüşüm sürecinde Bakanlığın ilgili birimleri de rol oynayabilir. Buradaki bilgiler genel niteliktedir; hukuki ayrıntı için avukat ya da noterle görüşün, güncel mevzuatı ilgili idareden teyit edin.
Binanız için ilk adımı konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numaralı hattımızı arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Keşifle Ulaş’a geliyoruz.