Ulaş’ta arsasını kat karşılığı vermek isteyen kişi için asıl soru, “hangi dairelerin bana kalacağı” değil, “bu sözleşme benim arsamı güvence altına alıyor mu” sorusudur. Ulaş küçük bir ilçe olduğu için arsa sahibi ile müteahhit genellikle birbirini tanır; bu güven ortamı sözleşmenin yazılı ve açık olmasına engel değil, aksine gerekçedir. AlbayrakZ Yapı olarak kat karşılığı işlerini keşif, imar okuması ve yazılı sözleşme düzeniyle yürütürüz. Hizmetin genel çerçevesi kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda durur.
Ulaş’ta kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat edilir?
Küçük ilçelerde sözlü anlaşma alışkanlığı güçlüdür, ancak bir apartmanın yapımı yıllara yayılan ve tapuyla ilgili bir iştir. Sözleşmede şunların açıkça yazılması gerekir:
- Arsa sahibine kalacak bağımsız bölümlerin kat, cephe ve numarası (oran yerine bağımsız bölüm tarifiyle).
- Müteahhide devredilecek payın hangi aşamada ve hangi bölümler için devredileceği.
- Teslim takvimi, gecikme halinde uygulanacak yaptırım ve mücbir sebep tanımı.
- Malzeme ve işçilik kalitesini belirleyen teknik şartname ve proje eki.
- Ruhsat, iskan ve yapı denetim masraflarının kimde olduğu.
Sözleşme maddelerinin ayrıntısını kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızda işledik.
Süreç adımları
| Adım | Ne yapılır? |
|---|---|
| 1. Keşif | Parsel yerinde görülür, altyapı ve komşu yapılar not edilir |
| 2. İmar okuması | İmar durumu belgesiyle kat adedi ve emsal netleşir |
| 3. Ön uzlaşma | Bağımsız bölüm paylaşımı ve takvim taslağı çıkarılır |
| 4. Proje ve ruhsat | Mimari, statik, tesisat projeleri; ilgili idarede ruhsat |
| 5. Noter sözleşmesi | Düzenleme şeklinde sözleşme imzalanır |
| 6. Yapım ve denetim | Yapı denetim kuruluşu denetiminde inşaat |
| 7. İskan ve teslim | Yapı kullanma izni, tapu işlemleri, anahtar teslim |
Sıralama parselin durumuna göre değişebilir; örneğin bazı arsa sahipleri sözleşmeden önce proje taslağı görmek ister, bunu makul bir istek sayarız.
Ulaş’a özgü noktalar
Ulaş merkez ilçesi Sivas’a yakın olduğundan malzeme ve ekip sevkiyatı görece kolaydır, ama yüksek plato iklimi kış aylarında şantiyeyi yavaşlatabilir. Bu yüzden teslim takvimi yazılırken şunlar açık olmalıdır:
- Kaba inşaat ve çatının hangi dönemde kapanacağı,
- Kış boyunca yürütülecek iç işlerin listesi,
- Kar veya don nedeniyle beklenen günlerin nasıl sayılacağı.
Kış şartlarında şantiyenin nasıl işlediğini Ulaş kış koşulları ve iklim sayfamızda anlattık. Kışın beton dökümü konusunda ise soğuk havada beton rehberimiz yol gösterir.
Hisseli tapu ve mirasçılar
Küçük ilçelerde arsaların bir kısmı miras yoluyla birden fazla kişiye geçmiştir. Kat karşılığı sözleşmesi için tüm maliklerin imzası ya da noter onaylı yetki gerekir; bir hissedarın vazgeçmesi süreci durdurabilir. Bu nedenle sözleşme masasına oturmadan önce mirasçıların bir araya gelip kimin hangi bölümü isteyeceğini ve kimin adına konuşacağını belirlemesi gerekir. Tapu kaydındaki hisselerin ve şerhlerin (ipotek, haciz, irtifak) güncel durumunu da tapu müdürlüğünden görmenizi öneririz; olası bir şerh, devrin önünü kesebilir.
Ödeme yerine daire: tapu devri ne zaman yapılır?
Kat karşılığı modelinde para yerine bağımsız bölüm el değiştirir, bu yüzden tapu devrinin zamanlaması pazarlığın en hassas noktasıdır. Arsa sahibi açısından güvenli yol, müteahhide devredilecek payın inşaat ilerledikçe ve aşamalara bağlı olarak devredilmesidir; müteahhit açısından ise inşaatı finanse edebilmek için bir miktar payın erken devri makuldür. İki tarafın çıkarını dengeleyen düzenleme, sözleşmede aşama tabloları ve devir zamanlarının yazılmasıdır. Ulaş gibi küçük bir ilçede aynı kişilerle yıllarca komşu kalınacağı için, bu tabloyu baştan konuşmak sonradan doğacak kırgınlığı önler.
Arsa sahibinin kendisine kalacak dairelerde de sözleşmede yazan işçilik ve malzeme düzeyini görebilmesi gerekir. Bunun yolu, teknik şartname ve proje eklerini sözleşmeyle birlikte imzalamaktır.
Müteahhidi seçerken ne sorulmalı?
Ulaş’ta müteahhit seçerken referans ve söz yerine sorulması gereken sorular şunlardır:
- Zemin etüdü ruhsattan önce yaptırılacak mı?
- Yapı denetim kuruluşu kim ve hangi sıklıkla şantiyeye gelecek?
- Sözleşmede beton sınıfı, donatı ve yalıtım malzemesi yazılı mı?
- Kış boyunca şantiyede kim sorumlu?
Beton ve hazır beton kontrolüne dair soruları beton sınıfı seçimi rehberimizde bulabilirsiniz. Bizim yaklaşımımız, teslim takvimini sözleşmede açık yazmak ve zemin etüdünü ruhsat öncesi istemektir. Sonuç iddiası kurmaz, işi belgeyle anlatırız.
Komşu parsel ve şantiye ilişkisi
İlçe merkezinde bitişik parseller çoğu zaman eski, az katlı yapılarla çevrilidir. Temel kazısı başlamadan önce komşu duvarların durumunun tutanakla kayda geçmesi, olası bir çatlak iddiasında iki tarafı da korur. Hafriyat kamyonlarının dar yolda hareketi, yerel yönetimin izniyle ve komşuların bilgisiyle planlanır. Kış aylarında karlı yolda sevkiyat zorlaşacağından temel ve kaba inşaat kısmını mümkün olduğunca sıcak sezona toplamak, hem komşu ilişkisi hem de teslim takvimi açısından yararlıdır.
Ruhsat ve idare
Ulaş Belediyesi ile mücavir alan sınırları içinde ruhsat ve iskan işlemleri belediyenin imar biriminde yürür; bu sınırların dışında Sivas İl Özel İdaresi yetkilidir. Ayrıntı için Ulaş imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamıza bakabilirsiniz. Kat karşılığı sonrasında bağımsız bölümlerin tapuya işlenmesi ve iskan, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu düzenine bağlıdır.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir; hukuki bir karar öncesinde avukat ya da noterle görüşün. Mevzuat değişebilir; güncel şartları ilgili idareden teyit edin.
Arsanızın durumunu birlikte incelemek için 0533 659 21 71 numaralı hattımızdan randevu alabilir ya da iletişim sayfamıza yazabilirsiniz. Keşif için Ulaş’a geliyoruz.