Kartal Kordonboyu, adından da anlaşılacağı gibi Marmara kıyısı ile ilişkili bir mahalledir; sahil bandına yakın parselde inşaat yaptırmak, iç kesimdekinden farklı sorular getirir. Kordonboyu’nda inşaat firması ya da kat karşılığı müteahhit arayan kişi için asıl konu yalnızca kat sayısı değildir: nem, tuz, yeraltı suyu, kıyı mevzuatı ve manzara beklentisi de sözleşmenin parçası olur. Bu sayfa bu başlıkları Kordonboyu ölçeğinde sırayla ele alıyor.
Kordonboyu’nda sahil bandı yapılaşmasında neye dikkat edilir?
Kartal, Anadolu Yakası’nda Marmara kıyısında yer alan ilçelerden biridir. Sahil şeridine yakın parseller, iç kesimdeki parsellere göre üç ek konuyla karşılaşır: kıyı mevzuatı, yeraltı suyu ve deniz kaynaklı korozyon. Bu üç konu, proje aşamasında karar vermeyi zorlaştırmaz, yalnızca daha erken düşünmeyi gerektirir.
Parseliniz kıyıya yakınsa imar durumunda şunlara bakın:
- Kıyı kenar çizgisi veya kıyı mevzuatı kaynaklı bir sınırlama olup olmadığı
- Parselde izin verilen kat adedi ve çekme mesafeleri
- Yol ile parsel arasındaki kot farkı
- Bitişik yapıların yüksekliği ve manzara ilişkisi
İmar durumunu yazılı olarak almanın yolları için imar durumu rehberimizi inceleyebilirsiniz. Kıyıya ilişkin hükümlerin güncel durumunu ilgili kurumdan teyit etmenizi öneririz.
Kordonboyu’nda yeraltı suyu, temel ve bodrum yalıtımı
Denize yakın alanlarda zemin, iç kesime göre daha nemli olabilir ve yeraltı suyu seviyesi yüksek çıkabilir. Bu bilgi ancak zemin etüdüyle netleşir. Etüt sonucunda temel tipi, bodrum kat düzeni ve su yalıtımı ayrıntıları belirlenir. Kısaca:
| Konu | Sahil bandında öne çıkan soru |
|---|---|
| Zemin etüdü | Yeraltı suyu seviyesi ve zeminin davranışı |
| Temel | Radye veya başka bir sistemin uygunluğu |
| Bodrum | Su basıncına karşı yalıtım ve drenaj |
| Hafriyat | Kazı sırasında su gelirse geçici önlem |
Temel ve bodrum yalıtımında kullanılan yöntemlerin ayrıntısı için temel ve bodrum su yalıtımı rehberimizi okuyabilirsiniz. Zemin etüdünün neden ruhsatın parçası olduğunu ise zemin etüdü rehberimizde anlattık.
Kordonboyu’nda tuzlu hava ve cephe: hangi malzeme, hangi bakım?
Kıyıdaki bir binanın cephesi, iç kesimdeki bir binadan daha fazla nem ve tuz taşıyan havayla temas eder. Zamanla balkon korkulukları, doğrama, boya ve sıva üzerinde aşınma görülebilir. Bu nedenle sahil bandında cephe seçimi, ilk maliyetle birlikte bakım aralığı düşünülerek yapılır.
Cephe yenilemesinden önce yerinde bakılacak noktalar:
- Balkon ve teraslardaki demir donatıda paslanma belirtisi
- Sıva ve boyada kabarma, dökülme
- Doğrama contalarında ve pencere çevresinde sızıntı
- Çatı örtüsü ve oluk sistemindeki korozyon
- Mevcut mantolama varsa altındaki yüzeyin durumu
Yalıtım kalınlığı TS 825 kapsamında derece-gün bölgesine göre belirlenir; İstanbul’da ısıtmanın yanında nem ve yaz soğutma yükü de önemlidir. Konunun ayrıntısı için mantolama ve ısı yalıtımı yazımıza ve tüm dış cephe uygulamaları sayfamıza bakabilirsiniz.
Kordonboyu’nda kat karşılığında manzara ve kat farkı
Denize bakan cephelerin sahip olduğu değer, kat karşılığı görüşmesinde ister istemez konuşulur. Zemin kat ile üst katlar, denize bakan cephe ile arka cephe arasındaki farkı tek tek yazmak, taraflar arasında yıllar sonra çıkabilecek yorum farklarını önler. Uygulamada şu yol izlenir:
- Bağımsız bölümler kat ve cephe yönüne göre listelenir.
- Her bölümün alanı ve teknik özelliği ekli şartnamede belirtilir.
- Dağıtım, tarafların onayıyla sözleşmeye ek olarak imzalanır.
- Arsa payı devri ve tapu işlemlerinin aşamaları takvime bağlanır.
Bu sürecin ayrıntıları için Kordonboyu kat karşılığı inşaat sayfamıza ve hukuki çerçeve için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza bakabilirsiniz. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması genel yaklaşımdır; bu genel bilgidir, avukat ve noterle netleştirin.
Kordonboyu’nda eski bina, deprem bağlamı ve dönüşüm
Sahil bandında yapı stoku yıllar içinde farklı dönemlerde oluşmuş olabilir; bunları tek bir kategoriye sığdırmak doğru olmaz. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, İstanbul’daki tüm mahalleler için bağlamdır. Yapınızın durumunu bir mühendisin görmesi, kararın tek güvenilir başlangıcıdır. 6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlarca yapılır.
Kordonboyu’na özgü dönüşüm bakışı için Kordonboyu kentsel dönüşüm sayfamızı okuyabilirsiniz. Güçlendirme ile yeniden yapım arasındaki tercih için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz yol gösterir.
Kordonboyu’nda ruhsat, denetim ve şantiye
İstanbul büyükşehirdir ve yapı ruhsatı ile iskân kural olarak ilçe belediyesinde, yani Kartal Belediyesi’nde yürür. Ruhsata tabi yapılar yapı denetim kuruluşu denetiminde yapılır. Sahil bandında şantiye kurarken şu noktalar öne çıkar:
- Hafriyat sırasında yeraltı suyuyla karşılaşma ihtimaline karşı geçici pompalama planı
- Rüzgâra açık cephede iskele ve vinç güvenliği
- Yoğun trafik ve yaya güzergâhı nedeniyle nakliye saatleri
- Beton dökümünde nem ve sıcaklık koşulları
Ruhsat adımları için yapı ruhsatı nasıl alınır rehberine, denetim kuruluşunun görevlerine ilişkin yapı denetim rehberimize bakabilirsiniz.
AlbayrakZ Yapı Kordonboyu’nda nasıl çalışır?
Kordonboyu’ndaki işlerde önce telefon veya WhatsApp üzerinden ön görüşme yapar, ardından randevuyla yerinde keşfe gideriz. Keşifte parselin kıyıya yakınlığı, mevcut yapının durumu ve komşu binalar incelenir; zemin etüdünü ruhsat öncesi isteriz. Sonra yazılı teklif hazırlarız ve sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. Hizmetin genel kapsamı için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza bakın.
Komşu mahalleler için Yalı, Hürriyet ve Karlıktepe sayfalarımıza, ilçe geneli için Kartal sayfamıza göz atabilirsiniz.
Projenizi konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Kıyı ve imar mevzuatı zamanla değişebilir; güncel şartları Kartal Belediyesi’nden veya ilgili kurumdan teyit edin.