Şarkışla’da bir arsaya yapı yapmak isteyen kişinin ilk sorusu genellikle şudur: burada ne yapabilirim, kime başvuracağım? İki cevabın kesişimi, imar durumu ve yapı ruhsatı belgeleridir. Ova arazisinde parseller büyük ve düzgün olduğundan projelendirmek kolay görünür; oysa bir parselin belediye sınırında, mücavir alanda, köy yerleşiminde ya da tarım arazisi niteliğinde olması sürecin tamamını değiştirir. AlbayrakZ Yapı olarak Şarkışla’da her projeye bu ayrımı netleştirerek başlıyoruz. Genel bilgiyi imar durumu nasıl öğrenilir rehberimizde bulabilirsiniz.
Parselin statüsü: dört farklı durum
Sivas büyükşehir belediyesi olmadığı için ruhsat sürecinin nerede yürüdüğü parselin konumuna bağlıdır:
| Parselin durumu | Yetkili idare | Not |
|---|---|---|
| Belediye sınırı içinde | Şarkışla Belediyesi | İmar planı çerçevesinde |
| Mücavir alan içinde | İlgili belediye | Mücavir alan hizmetleri kapsamında |
| Belediye ve mücavir alan dışı, köy yerleşik alanı | Sivas İl Özel İdaresi | Özel uygulama olabilir, teyit edilir |
| Tarım arazisi niteliği | İlgili kurumlar ve idare | Yapılaşma ayrı ve sınırlı kurallara tabidir |
Şarkışla bir tarım ilçesi olduğundan, arsa olarak satın alınan ya da miras kalan parselin tarım arazisi olması sık karşılaşılan bir durumdur. Bu nedenle satın alma kararından önce parselin niteliğinin öğrenilmesi hayati önem taşır.
İmar durumu belgesi ne söyler?
İmar durumu belgesi, parselin planlı olup olmadığını, izin verilen kullanım türünü, taban alanı ve emsali, kat adedini, yükseklik sınırını ve çekme mesafelerini gösterir. Şunları öğrenirsiniz:
- Parsel konut, ticaret, karma ya da başka bir kullanıma mı ayrılmış?
- Kaç kat ve hangi büyüklükte yapı yapılabilir?
- Yola ve komşu parsellere ne kadar çekilmek gerekir?
- Yol genişletme, kamulaştırma ya da özel koruma şartı var mı?
Belge güncel tutulmalıdır; çünkü imar planları zamanla değişebilir. Bu bilgiler projenin sınırını çizer.
Ruhsat sürecinin adımları
- Tapu ve imar durumunun toplanması.
- Zemin ve temel etüdünün yaptırılması.
- Mimari, statik, mekanik ve elektrik projelerinin hazırlanması.
- Yapı denetim kuruluşuyla sözleşme yapılması.
- Başvurunun ilgili idareye yapılması ve projelerin incelenmesi.
- Harç ve bedellerin ödenmesi, ruhsatın düzenlenmesi.
- Yapımın denetim eşliğinde yürütülmesi.
- İskân (yapı kullanma izni) alınması.
Ruhsatın genel adımlarını yapı ruhsatı nasıl alınır yazımızda, iskân aşamasını yapı kullanma izni rehberimizde anlattık.
Tarım arazisi ve köy parseli: dikkatli okuma
Şarkışla’nın köylerinde ve çevresinde bir kısım arazi tarım niteliğindedir. Tarım arazisinde yapılaşma, yalnızca imar mevzuatına değil, toprak koruma ve arazi kullanım mevzuatına da bağlıdır ve genel olarak sınırlıdır. Bu nedenle böyle bir arazide “ev yapacağım” demeden önce ilgili idareden yazılı bilgi almak gerekir. Köy yerleşik alanında ise 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ilgili hükmü çerçevesinde belirli yapılar için ruhsat aranmayabilir; fen ve sağlık kurallarına uyum ve ilgili idarenin bilgisi yine gereklidir. Uygulama değişebildiği için güncel durumu Sivas İl Özel İdaresi’nden teyit edin. Ayrıntılı bilgi için köyde ev yapmak yazımıza bakabilirsiniz.
Ova parselinde imar konusunda sık sorular
- Yapı yaklaşma mesafesi: Yol ve komşu sınırına çekme mesafeleri parselin kullanılabilir alanını belirler.
- Yapı yüksekliği: Yüksekliğin hangi kottan ölçüldüğü, düz arazide bile ince ayrıntı olabilir.
- Dere ve sulama kanalı: Ovada dere yatağı ve sulama kanalları yakınında özel mesafe ya da koruma şartı bulunabilir.
- Hisseli tapu: Ortak mülkiyette proje ve ruhsat için hissedarların yazılı onayı gerekir.
- Zemin: Ova zemininde etüt ruhsat için şarttır ve temel kararını belirler.
En sık yapılan dosya eksikleri
İdarelerde ruhsat dosyalarının geri dönmesi çoğunlukla aynı sebeplerle olur: proje ile imar durumunun uyuşmaması, zemin etüdünün eksik ya da güncel olmaması, tapu ve hisse bilgisinde tutarsızlık, statik projede yönetmelik güncellemesinin dikkate alınmaması ve yapı denetim evrakının eksikliği. Başvurudan önce dosyayı bir bütün olarak gözden geçirmek süreyi kısaltır. Yapım sırasında proje değişikliği gerekirse bu da idareye bildirilmeli, gerekiyorsa tadil ruhsatı alınmalıdır.
Ruhsat sonrası: yapı denetimi ve iskân
Ruhsat alındığında iş bitmez; yapım boyunca yapı denetim kuruluşu aşamalı olarak beton, donatı ve imalat kontrolü yapar. Yapı tamamlandığında iskân başvurusu için enerji kimlik belgesi, tesisat ve elektrik uygunluk belgeleri, fotoğraflı tamamlanma dosyası gibi evraklar istenir. İskân alınmadan yapıya taşınmak, abonelik ve tapu işlemlerinde sorun çıkarabilir. Bu yüzden ruhsat aşamasında olduğu gibi iskân aşamasına da baştan hazırlanmak gerekir. Yapı denetim kuruluşunun sorumluluğu için yapı denetim rehberimizi okuyabilirsiniz.
Ruhsat masraflarını öngörmek
Ruhsat sürecinde proje bedelleri, zemin etüdü, yapı denetim hizmeti, harçlar ve bazı idari ücretler gibi kalemler ortaya çıkar. Bu sayfada tutar vermiyoruz; çünkü bedeller yapının büyüklüğüne, idarenin güncel tarifesine ve seçilen hizmet sağlayıcılara göre değişir. Kalemleri baştan bilmek yeterlidir; maliyet başlıklarını inşaat maliyetini etkileyen kalemler yazımızda sıraladık.
Zemin ve proje ile bağlantı
Ruhsat için zemin ve temel etüdü gerekir; ova arazisinde bu etüdün önemi daha da artar. Zemin çalışması için Şarkışla zemin ve deprem sayfamıza, proje kurgusu için konut ve apartman projeleri sayfamıza bakabilirsiniz.
Başvuru öncesi kısa kontrol
- Tapu ve hisse bilgisi tamam mı?
- Parselin belediye, mücavir alan, köy ya da tarım arazisi statüsü doğrulandı mı?
- İmar durumu güncel mi?
- Zemin etüdü ve proje seti hazır mı?
- Yapı denetim sözleşmesi yapıldı mı?
Buradaki anlatım genel bilgidir; imar mevzuatı ve idarelerin uygulaması değişebileceğinden son durumu başvuru yapacağınız kurumdan öğrenin. Şarkışla’daki parseliniz için keşif ayarlamak isterseniz 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşabilir ya da iletişim sayfasından mesaj bırakabilirsiniz.