Yıldızeli’nde kat karşılığı yapı işi, çoğunlukla ilçe merkezinde eski müstakil evini apartmana çevirmek isteyen bir aile ya da mirasçıların ortak arsasını değerlendirmek isteyen bir grupla başlar. Sözleşme masasında önce “kaç daire alırım” sorusu konuşulur; oysa asıl önemli soru, sözleşmenin arsa sahibini tapu, teslim takvimi ve yapı kalitesi açısından koruyup korumadığıdır. AlbayrakZ Yapı olarak kat karşılığı işlerini keşif, imar okuması ve yazılı sözleşme düzeniyle yürütürüz. Hizmetin genel çerçevesi kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda durur.
Eski evden apartmana: ilk kontroller
Yıldızeli merkezinde eski, bahçeli evlerin yerine apartman yapılırken şu kontrol listesi geçerlidir:
- İmar durumunda kat adedi ve emsal, yeni bina için yeterli mi?
- Mevcut yapının ruhsat ve kayıt durumu düzgün mü, kaçak ilave var mı?
- Tapuda şerh, ipotek, haciz ya da irtifak hakkı var mı?
- Yola cephe ve çekme mesafeleri, yeni plan için elverişli mi?
- Komşu parsellerle sınır ve ortak duvar sorunu bulunuyor mu?
Bu kontroller kat karşılığı pazarlığından önce yapılır; çünkü parselin yapılaşma hakkı, daire sayısının dolayısıyla pazarlığın ölçüsüdür.
Hisseli tapu ve mirasçılar
Yıldızeli gibi köklü yerleşimlerde tapuların önemli bir kısmı miras yoluyla birden fazla kişiye geçmiştir. Kat karşılığı sözleşmesi için tüm maliklerin katılımı ya da noter onaylı yetkisi gerekir. Uzlaşmayı kolaylaştırmak için şu adımlar önerilir:
- Maliklerin bir araya gelerek hangisinin hangi bağımsız bölümü isteyeceğini belirlemesi,
- Sözleşmeyi imzalayacak temsilcinin yetkisinin noterde belgelenmesi,
- Yurt dışı ya da başka şehirde yaşayan maliklerin vekâletname ile sürece dahil edilmesi,
- Uyuşmazlık halinde çözüm yolunun sözleşmeye yazılması.
Bu konular hukuki niteliktedir; ayrıntılarda avukat ya da noterle görüşmenizi öneririz.
Noter sözleşmesi ve maddeler
Kat karşılığı sözleşmesi, arsa payı devri vaadi içerdiği için genel kabul gören görüşe göre noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu genel bir bilgidir; kendi durumunuz için avukat ya da noterle netleştirin. Sözleşmede şu maddeler yer almalıdır:
| Madde | İçerik |
|---|---|
| Taraflar ve parsel | Ada, parsel ve tapu bilgisi |
| Bağımsız bölümler | Arsa sahibine kalacak dairelerin kat ve konumu |
| Teknik şartname | Malzeme sınıfı, yalıtım ve doğrama özellikleri |
| Takvim | Ruhsat, temel, kaba inşaat ve teslim tarihleri |
| Gecikme | Gecikme halinde tarafların hakları |
| Devir | Arsa payının hangi aşamada devredileceği |
Maddelerin ayrıntısını kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızda anlattık.
Yapım sürecinde arsa sahibinin hakları
Arsa sahibi, sözleşmeyi imzalayıp süreçten çekilmek zorunda değildir. Şantiyeyi izlemek, yapı denetimin raporlarına ulaşmak ve teknik şartnameye uygun uygulamayı talep etmek arsa sahibinin hakkıdır. Bu nedenle sözleşmede şantiye ziyaret düzeni, ara teslim kontrolleri ve kalite kontrol için ortak bir takvim belirlenmesi yararlıdır. Bu, güveni azaltmaz; tam tersine uzun bir işte ilişkiyi sağlıklı tutar.
Yıldızeli’ne özgü dikkat noktaları
Yıldızeli karasal iklimlidir; kışlar soğuk ve karlı, yazlar kurak geçer. Bu nedenle temel ve kaba inşaatı ılık aylara yerleştirmek, çatıyı kar öncesinde kapatmak ve teslim tarihine kış payı koymak gerekir. İlçenin geniş bir alana yayılması nedeniyle şantiye malzeme taşıması bazı parsellerde uzun olabilir; bu, takvimi etkiler. Şantiye takviminde iklimin etkisini Yıldızeli kış koşulları ve iklim sayfamızda ayrıca ele aldık.
Yıkım, komşu duvar ve şantiye başlangıcı
Eski müstakil evin yıkımı, yeni bir apartmanın ilk şantiye işidir ve bitişik parselleri doğrudan etkiler. Yıkımdan önce komşu duvarların ve bahçe sınırlarının durumu tutanakla kayda geçirilirse, ileride çıkacak çatlak iddiaları için iki taraf da korunur. Moloz ve hafriyat, izinli sahaya taşınır; yıkım sırasında toz ve gürültü için komşulara bilgi verilmesi ilişkileri korur. Kışa girerken açılmış derin bir temel çukuru güvenlik ve su birikimi sorunu yaratabildiğinden, kazı ve temel işlerini takvimde sıcak döneme yerleştirmek gerekir.
Yeni bina ve zemin
İlçe merkezi ve çevresinde farklı parsellerin zemin koşulları farklı olabilir; kaplıca ve sıcak su kaynağının yakınındaki parsellerde ek dikkat gerekir. Bu yüzden zemin etüdünü ruhsat öncesi ister, sonuçları temel tasarımına yansıtırız. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne uygun statik tasarım, kat karşılığı yapılarda da tartışmasız şarttır. Genel bilgi için depreme dayanıklı yapı rehberimize bakabilirsiniz.
Ödeme yerine daire: devir zamanı
Kat karşılığında para yerine bağımsız bölüm el değiştirdiği için tapu devrinin zamanı pazarlığın hassas noktasıdır. Arsa sahibi açısından güvenli yol, payın inşaat ilerledikçe ve aşamalara bağlı devredilmesidir; müteahhit ise inşaatı finanse edebilmek için bir miktar payın erken devrini ister. İki tarafı dengeleyen çözüm, sözleşmede aşama tablosunun ve devir zamanlarının yazılmasıdır.
Müteahhide sorulacak sorular
- Zemin etüdünü kim, hangi aşamada yaptıracak?
- Yapı denetim kuruluşu hangi sıklıkla şantiyeye gelecek?
- Beton sınıfı, donatı ve yalıtım malzemesi sözleşmede yazılı mı?
- Sözleşmedeki teslim takvimi kış payı içeriyor mu?
Bunlar, söz yerine belgeyle ilerlemenin yollarıdır. Firma olarak referans ya da rakam iddiası yerine yöntemimizi anlatırız: keşifle başlar, teslim takvimini açık yazar, zemin etüdünü ruhsat öncesi isteriz.
İdare ve mevzuat notu
Yıldızeli Belediyesi ve mücavir alan sınırları içinde ruhsat belediyeden, dışında Sivas İl Özel İdaresi’nden alınır; Sivas büyükşehir değildir. Kat mülkiyeti ve tapu işlemleri için mevzuat değişebilir; güncel durumu ilgili idareden teyit edin.
Arsanızın kat karşılığı potansiyelini görmek için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfamızdan yazabilirsiniz. Yıldızeli’ne keşifle geliyoruz.