Kartal Hürriyet’te kat karşılığı inşaat yaptırmak isteyen kişi, çoğu zaman elindeki arsa veya eski binanın nasıl bir “pazarlık gücü” taşıdığını bilmek ister. Bu sayfa, o sorunun cevabını sözleşmeye giden yolun adımlarıyla veriyor: hangi belgeyle başlanır, hangi noktalar yazıya geçer ve teslimde nelere bakılır. Fiyat ve oran konuşmuyoruz; çünkü bu değerler parselin durumuna, ruhsat hakkına ve tarafların anlaşmasına bağlıdır.
Kat karşılığı nedir ve Hürriyet’te kimler için uygundur?
Kat karşılığı, arsa sahibinin arsa payının bir bölümünü müteahhide devretmesi, karşılığında inşa edilen binadan belirli bağımsız bölümleri alması esasına dayanır. Eski bir bina yıkılıp yenisi yapılacaksa aynı mantık kat malikleri için de geçerlidir. Hürriyet’te bu model iki grup için gündeme gelir:
- Kendi parselinde eski ve müstakil ya da az katlı yapısı olan arsa sahipleri
- Kat malikleri toplu karar vererek binasını yeniden yaptırmak isteyen apartman sakinleri
Hizmetin genel çerçevesi için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza bakabilirsiniz; burada ise süreci Hürriyet ölçeğinde ele alıyoruz. Mahalle hakkında genel bilgi için Kartal Hürriyet sayfamız da elinizin altında olsun.
Hürriyet’te kat karşılığında ilk keşifte neye bakılır?
Yerinde keşifte bir müteahhidin baktığı şey, tapudaki rakamlardan çok sahada görünen bilgidir. Sokağın genişliği, parselin köşe olup olmaması, bitişik binaların durumu ve mevcut yapının yıkım güçlüğü teklifin kapsamını etkiler. Bir ara parselde komşu duvarı korumak gerekir; bir köşe parselde ise iki cephe için kaplama ve şantiye giriş sorunları farklı çözülür.
Keşif gündeminde genellikle şu başlıklar bulunur:
- Tapu kaydındaki şerhler, ipotek veya hacizler
- İmar durumu belgesindeki kat adedi ve çekme mesafeleri
- Mevcut yapının ruhsat ve iskân durumu
- Bitişik parsellerdeki yapıların yaşı ve cephe yönü
- Şantiye girişi, hafriyat kamyonu manevrası ve yıkım güzergâhı
İmar durumunun nasıl istenip okunacağı için imar durumu nasıl öğrenilir rehberimiz, zemin tarafı için zemin etüdü rehberimiz yardımcı olur.
Kat karşılığı sözleşmesinde Hürriyet’te nelere dikkat edilir?
Sözleşme, iki taraf arasındaki tüm güveni yazıya çeviren belgedir. Sokakta konuşulan “şu kat sana, bu kat bana” cümleleri sözleşmeye girmezse ileride ispat sorunu çıkar. Bu yüzden hemen her madde yazılı ve ekli olmalıdır.
| Konu | Sözleşmede nasıl yazılmalı |
|---|---|
| Arsa payı devri | Hangi aşamada ve hangi payın devredileceği açık olmalı |
| Bağımsız bölümler | Kat, cephe ve numara bilgisiyle liste halinde |
| Teslim tarihi | Başlangıç ve bitiş tarihi ile mücbir sebep tanımı |
| Cezai şart | Gecikme halinde işleyecek hüküm |
| Teknik şartname | Kaba ve ince iş kalemleri, malzeme sınıfları |
| Yapı denetim | Denetim kuruluşunun görev ve sorumluluğu |
Yargıtay’ın yerleşik görüşü, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması yönündedir. Bu genel bir bilgidir; kendi durumunuz için avukat ve noterle konuşun. Ayrıntılı kontrol listesi için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızı okuyabilirsiniz.
Hürriyet’te süreç: keşiften teslime adım adım
Yerleşik bir İstanbul mahallesinde süreç, hazırlık aşamasıyla başlar ve teslimle biter. AlbayrakZ Yapı olarak işi şu sırayla yürütürüz:
- Telefon veya WhatsApp üzerinden ön görüşme
- Randevuyla yerinde keşif
- Zemin etüdü ve mimari/statik proje hazırlığı
- Yapı ruhsatı başvurusu (yetkili idare: Kartal Belediyesi)
- Sözleşme ve noterde düzenleme
- Yıkım ve hafriyat, ardından kaba inşaat
- İnce işler ve iskân sürecine hazırlık
- Teslim ve bağımsız bölümlerin tapu işlemleri
Ruhsat sürecini ayrıntılı görmek isterseniz yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimize, iskân aşaması için iskân yazımıza bakın.
Kat karşılıkta ortak karar: malikler arasında uzlaşma
Birden fazla malikli binalarda en zorlu kısım genellikle teknik değil, insanidir. Mirasçıların farklı şehirlerde olması, kiracıların durumu ve dairelerin kat farkından doğan beklentiler süreci yavaşlatabilir. Bu nedenle ilk toplantıda karar dayatılmaz; seçenekler yazılı bir özetle herkese aynı anda iletilir. Toplantı tutanağı ve vekâletnameler dosyaya eklenir.
Yapı çok eskiyse ve tespit gerekiyorsa mesele kentsel dönüşüm çerçevesine girebilir. Bu konuda Hürriyet kentsel dönüşüm sayfamız ve kentsel dönüşüm hizmet sayfamız size yol gösterir.
Teslim öncesi kontrol: bağımsız bölümler kâğıttakiyle aynı mı?
Teslim günü, sözleşme ile uygulamanın karşılaştırıldığı gündür. Kontrol listesi kısaca şöyledir:
- Bağımsız bölümün brüt ve net alanı sözleşmedeki değerle uyumlu mu?
- Kapı, pencere ve doğrama sözleşmedeki sınıfta mı?
- Islak hacimlerde su yalıtımı ve sızdırmazlık kontrolü yapıldı mı?
- Elektrik ve tesisat testleri ile sayaç bağlantıları tamam mı?
- İskân ve enerji kimlik belgesi süreci nerede?
Ayrıntılı kapsam için kaba inşaat ve ince inşaat nedir yazımıza göz atabilirsiniz.
Hürriyet’teki arsanız veya binanız için ön görüşme yapmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşın; belgelerinizi de iletişim sayfası üzerinden iletebilirsiniz. Keşfi randevuyla sahada yaparız. Yukarıdaki mevzuat özeti değişebilir; güncel şartları Kartal Belediyesi ve ilgili kurumdan teyit edin.